나이스옥션 법원경매 마산 2025타경353 [2] 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 349 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 본건 일부가 소하천구역에 저촉되는 바 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경353 (2)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 349

용도: 답 (농지)

감정가: 54,120,000원

토지면적: 902.00㎡ (약 273평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엄OO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 장암리에 소재하고 있습니다. 함안군은 아라가야의 중심지였던 역사적 배경과 함께 자연경관을 자랑하는 지역입니다. 칠원읍은 함안군 내에서도 농업 활동이 활발한 지역으로 추정됩니다. 인근에 칠서산업단지가 위치해 있어 일부 산업 시설과의 연계 가능성도 있으나, 장암리 자체는 농경지가 주를 이루는 지역으로 보입니다. 정확한 주위 환경 및 교통 상황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농경지는 대중교통 접근성이 다소 낮을 수 있습니다. 다만, 인근 지역 개발 계획이나 도로망 확충 현황에 따라 교통 여건은 변동될 수 있습니다. 칠원읍에는 함안문화시설사업소 산하의 칠원군립도서관 등 일부 공공시설이 운영되고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 건은 토지매각 대상이며, 등기부등본상 소유권 변동 내역은 확인됩니다. 말소기준권리는 2017년 10월 27일 접수된 진주저축은행의 근저당권(채권최고액 266,500,000원)입니다. 이후 설정된 근저당권(엄태곤, 120,000,000원) 및 임의경매개시결정(엄태곤, 120,000,000원)은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 386,500,000원이며, 이는 감정가 54,120,000원과 비교 시 채무액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 경매로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황은 인수할 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 '답'(농지)으로 용도가 지정되어 있으며, 소재지 또한 농경지가 주를 이루는 함안군 칠원읍 장암리입니다. 따라서 상업적 기능의 상권 분석보다는 농업 관련 가치 평가가 중요합니다. 주변에 칠서산업단지가 인접해 있어 일부 농지 이용의 잠재력이나 농산물 유통과 관련된 수요가 있을 수 있습니다. 그러나 해당 지역 자체에 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 상권은 형성되어 있지 않을 것으로 예상됩니다. 귀농·귀촌 또는 농업 관련 사업을 고려하는 경우라면 주변 농업 환경 및 시설을 함께 분석해야 합니다.

5. 생활정보

함안군은 역사적 유적지와 자연 경관이 어우러진 곳으로, 함안읍, 가야읍 등 지역별로 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 칠원읍은 함안군 내에서도 농업 중심지로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 칠원군립도서관이 소재하고 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 있습니다. 또한, 함안IC와 가까운 곳에 함안문화시설사업소가 관리하는 체육 및 문화시설이 있어 여가 활동 이용이 가능합니다. 지역 내 주요 관광지로는 함안 마애여래삼존불, 함안 무진정 등이 있으며, 인근 창녕 우포늪과도 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 본 물건이 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하다는 점입니다. 농지취득자격증명을 미제출할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 농지취득자격증명은 농업경영계획서 등을 제출하여 발급받아야 하며, 주말·체험영농 목적 등으로도 취득이 가능합니다. 또한, 본 건의 일부가 소하천구역에 저촉된다는 점이 명시되어 있습니다. 소하천구역 내 건축물 건축 및 공작물 설치는 제한될 수 있으며, 관련 법규에 따라 허가 및 협의가 필요합니다. 이는 토지의 활용도를 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 소하천구역 저촉 부분을 감안하여 산정되었습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 함안군 칠원읍 장암리에 위치한 답(농지)으로, 건물은 없습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다. 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황이지만, 이는 농지의 특성상 일반 부동산 경매와는 다른 접근이 필요함을 시사합니다. 가장 큰 쟁점은 농지취득자격증명 필요성과 일부 소하천구역 저촉으로 인한 토지 이용의 제약입니다. 입찰 전에 반드시 농지취득자격증명 발급 요건을 확인하고, 소하천구역으로 인한 개발 제한 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 함안군은 역사와 자연이 어우러진 지역으로, 귀농·귀촌 또는 주말농장 운영을 희망하는 수요층에게는 잠재력이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 발급이 가능한 경우, 상대적으로 저렴한 가격에 농지를 확보할 기회입니다.

* 일부 소하천구역 편입으로 인한 토지 이용 제한이 최저매각가격에 반영되었을 수 있습니다.

* 함안군 칠원읍은 농업 활동이 활발한 지역으로, 장기적인 농지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 산업단지와의 근접성은 농산물 유통 또는 관련 시설 부지로서의 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 54,120,000원입니다. 본 건은 농지로서 농지취득자격증명이 필수이며, 일부 소하천구역 저촉이라는 제한 사항이 있습니다. 경매에서 예상 입찰가를 산정할 때는 감정가, 권리 관계, 물건의 특성, 시장 상황, 그리고 입찰자의 자격 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 경우, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 입찰의 가장 큰 전제 조건입니다. 만약 본인이 직접 농업 경영에 이용할 자격이 충분하고, 소하천구역 저촉 부분의 토지 이용 계획이 본인의 목적과 부합한다면, 감정가 이하에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 지역 농지 시세 파악, 그리고 소하천구역 관련 법규 해석 등이 필요하므로, 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 일반적으로 농지는 실수요자(실제 경작할 자)에게 더 유리한 가격으로 거래되는 경향이 있습니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서, 본인의 자격 및 활용 계획에 따라 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.