나이스옥션 법원경매 마산 2025타경363 [2] 경상남도 함안군 대산면 구혜리 18-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1) 일련번호 1 대상물건은 경상남도 함안군 대산면 하기리 "신대마을" 남동측에 위치하며, 주위는 농경지, 중소형 공장, 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다. 2) 일련번호 2, 3 대상물건은 경상남도 함안군 대산면 구혜리 소재 "구룡정사거리" 북동측에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1 : 부정형 평지로서, 휴경지 상태입니다. 2) 일련번호 2, 3 : 세장형 평지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1 : 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 2) 일련번호 2 : 서측으로 로폭 약 6m내외의 포장도로와 접합니다. 3) 일련번호 3 : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 2) 일련번호 2 농림지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 3) 일련번호 3 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 2 토지는 토지이용계획확인서上 농림지역 및 제2종일반주거지역에 속하나, 주거지역에 속하는 면적이 전체 면적에 비해 극히 미미하여, 전체를 농림지역으로 평가하였습니다.

물건 비고

농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 몰수). 목록3은 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경363 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동부농업협동조합 (추정, 등기부요약 을2, 을3 정보 기반)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 대산면 구혜리 18-2

용도: 답 (논)

토지면적: 4311.60㎡ (약 1304.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 162,132,800원

토지면적: 4311.60㎡ (약 1304.4평)

토지감정요항표상 해당 물건은 일련번호 2, 3 중 하나 또는 관련 토지로 추정되며, 주위는 농경지 및 농가주택이 혼재하는 지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 함안군 대산면 구혜리 "구룡정사거리" 북동측에 위치합니다. 주위는 농경지와 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 및 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

주의사항 및 감정평가서 요약에 따르면, 본 물건(목록3으로 추정)은 지적도상 맹지로서 직접적인 도로 접근에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 중요한 진입로 문제가 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을2 근저당권 (동부농업협동조합, 2025-03-26 접수, 325,000,000원)

등기부 총 채권액: 325,000,000원

소유권 변동:

* 2005-05-02: 김순덕 외 1명 소유권이전

* 2005-12-29: 서동오 공유자전원지분전부이전

* 2025-03-26: 이계준 소유권이전 (매매)

* 2025-04-08: 서동오 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

* 2025-11-20: 동부농업협동조합 임의경매개시결정 (사건번호 2025타경363)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다. 지상권 개요 또한 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 토지 이용 현황

주 용도는 답(논)이며, 현재는 휴경지 상태인 것으로 파악됩니다.

4.2. 지역 분석

해당 물건은 주로 농림지역에 속하나, 일부는 제2종일반주거지역에 속하나 그 면적은 미미하여 전체적으로 농림지역으로 평가되었습니다. 농업보호구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변은 농경지, 중소형 공장, 농가주택이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 환경을 가지고 있습니다. 인근 편의시설이나 대중교통 관련 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 주의사항

농지취득자격증명필요: 본 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생합니다.

6.2. 맹지 관련 주의사항

목록3은 지적도상 맹지임: 본 물건은 토지이용계획상 맹지에 해당하여, 직접적인 도로 접근에 어려움이 있습니다. 이는 향후 활용이나 거래에 있어 매우 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역(일부제한 200m, 700m, 전부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

* 특히, 농림지역 및 농업보호구역으로 지정되어 있어 농지법에 따른 행위 제한이 적용될 가능성이 높습니다.

6.4. 주변 혐오시설 (추가 조사 필요)

현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사 또는 관련 기관 문의를 통해 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등) 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건 경매 물건은 경상남도 함안군 대산면 구혜리에 위치한 답(논) 토지로, 현재 건물은 없습니다. 감정가는 162,132,800원이며, 토지면적은 4311.60㎡ (약 1304.4평)입니다. 권리 분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 본 물건의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점과 농지취득자격증명이 필수라는 점입니다. 맹지라는 점은 사실상 토지의 활용도를 극도로 제한하며, 도로 접근성 문제를 야기합니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 패널티가 존재합니다. 농림지역, 농업보호구역 등 관련 법규제 또한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 (제한적)

주변 개발 가능성 또는 농업 관련 정책 지원 등 긍정적인 요인이 있다면 소규모 농지 투자 가치가 있을 수 있으나, 맹지라는 근본적인 한계로 인해 그 가능성은 매우 제한적입니다.

8.2. 농업진흥구역 내 농지

농업진흥구역 내 농지로서, 특정 조건 하에 농업 관련 지원 정책의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 맹지라는 중대한 하자와 농지취득자격증명 필요 조건을 고려하여, 감정가의 50% ~ 60% 수준인 약 81,000,000원 ~ 97,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 주변 시세, 맹지 해소 방안 모색 가능성, 농지 취득 의사 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.