나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20788 [2] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 OO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 일련번호(2)은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 소재 "원계마을회관" 동측 원거리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 농기계 및 소형차량접근 가능한 바, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 현황 '농경지'로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 이나 북서측 내서읍 원계리 68번지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 1000m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

별첨사진용지 및 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 건물 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 일련번호(1)은 경상남도 창원시 마산합포구 부림동 소재 "마산 부림시장" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 시장 및 각종 근린생활 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시외버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 내 제10층 1002호 단위세대로, 2015.07.31일사용승인 득한 건물로서 외벽 : 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

구분건물의 대지권인 토지는 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 25m내외, 남서측으로 3m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역 , 방화지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(1-2) : 일반상업지역 , 방화지구 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(1-3) : 일반상업지역 , 방화지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 제시외수목(2-1) 및 제시외구축물(2-2) 매각포함.
감정평가서상 제시외건물(비닐하우스 및 태양광시설) 매각제외하고 지상에 분묘 2기가 소재(분묘기지권성립여부 불분명)하며, 최저매각가격은 이로 인해 영향받는 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20788 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 70

용도: 전 (농지)

토지면적: 1408.00㎡ (약 426평)

감정가: 69,585,600원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

평가대상 토지는 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 소재 "원계마을회관"에서 동측으로 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

농기계 및 소형 차량의 접근이 가능한 농로를 통해 접근할 수 있습니다.

지적도상 북서측 내서읍 원계리 68번지를 경유하여 접근 가능합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

부정형의 완경사지로 현재 '농경지'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2022-07-13 근저당권 (창원원예농업협동조합, 48,000,000원)

등기부채권 총액: 67,082,275원 (근저당권 48,000,000원 + 가압류 19,082,275원)

강제경매 개시결정: 2025-07-31 (채권자 전OO, 30,465,753원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없으나, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건 토지에는 임차인이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

평가대상 토지는 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 또는 주거 지역과는 구별됩니다.

주변 지역 개발 현황 및 향후 발전 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 주거 시설 및 농경지가 혼재되어 있으며, 구체적인 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

검색 결과, 마산회원구 내서읍 인근으로는 모텔, 숙박 시설 등이 있으며, 요양 기관도 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

현재로서는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보가 파악되지 않았습니다.

주변 농경지 및 임야 지역의 특성상, 생활 편의시설은 원계마을회관 등 인근 마을을 중심으로 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수입니다.

미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 분묘기지권

토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요인이므로, 권리관계 확인 및 잠재적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

감정평가서상 비닐하우스 및 태양광시설은 매각에서 제외되었으나, 분묘는 소재하고 있으며 최저매각가격은 이로 인해 영향을 받은 것으로 보입니다.

6.3. 개발 제한

토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

특히, 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역 조사 결과, 창원시 마산회원구 및 인근 지역(마산합포구 등)에는 폐기물 소각장, 변전소, 송전탑, 폐기물 매립장 등 혐오시설이 위치하거나 건립 추진 사례가 있는 것으로 나타났습니다.

대상 토지(원계리 70) 자체에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 광범위한 지역 특성을 고려할 때 잠재적인 환경적 요인에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리에 위치한 농지(전)입니다.

부정형 완경사지의 농경지로, 농업 목적 또는 농지 관련 개발을 고려할 수 있습니다.

그러나 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 2기의 분묘가 소재하고 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 따릅니다.

주변 지역의 혐오시설 분포 가능성을 고려하여 장기적인 관점에서 입지 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 활용

현황 농경지로 이용 중이며, 농업 경영을 목적으로 취득할 경우 농지법상 요건 충족 시 활용 가능합니다.

8.2. 개발 제한 구역 외곽 위치

개발제한구역으로 지정되어 있으나, 해당 구역의 외곽 또는 인접 지역으로, 향후 도시 계획 변경 등에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 배제할 수는 없습니다.

8.3. 낮은 감정가

분묘기지권 등 불확실한 권리관계와 농지 취득 제한 등으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 69,585,600원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 농지 취득 자격 및 분묘기지권으로 인한 토지 이용 제약 가능성.

* 개발제한구역 지정으로 인한 토지 가치 상승 제한.

* 주변 혐오시설 분포 가능성으로 인한 잠재적 가치 하락 요인.

* 최근 유사 지역 농지 거래 사례 및 낙찰가율.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 범위를 1차적으로 검토해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가: 약 48,700,000원 ~ 62,600,000원)

최종 입찰가는 권리관계 명확화, 현장 답사, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.