나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20872 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 창포리 262 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20872 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 세림기업주식회사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 창포리 262

용도: 전 (농지)

토지 면적: 988.00㎡ (약 298.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 평가 정보

감정가: 207,480,000원

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 창포리에 위치한 농지입니다. 진전면 지역은 해안과 인접한 지역적 특성을 가지고 있으며, 창포리 일대는 아름다운 해안선을 따라 조성된 창포 해안길을 따라 조용한 어촌 마을과 그림 같은 바다가 펼쳐져 있어 경관이 뛰어납니다. 인근 시락리, 양촌리 등 진전면 지역의 다른 마을들도 바다 조망과 함께 한적한 어촌 마을의 정취를 느낄 수 있는 곳으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건은 지적도상 맹지이므로 차량 접근에 직접적인 제약이 있을 수 있습니다. 차량을 이용하기 위해서는 인접 토지(도로)의 통행 승낙 또는 관련 법규에 따른 통행로 확보가 필요할 수 있습니다 [원천 정보]. 다만, 주변 해안 지역은 드라이브 코스로도 활용되는 도로망을 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

본 토지의 지목은 '전'으로 농업용지로 이용 중입니다. 상세한 토지 이용 계획 및 지역 지구 지정 여부는 추가 확인이 필요하나, 진전면 지역은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등이 혼재되어 있는 것으로 나타나, 본 물건 또한 이러한 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 가장 중요한 점은 지적도상 맹지라는 점으로, 이는 건축이나 토지 이용에 있어 심각한 제약을 야기할 수 있습니다 [원천 정보].

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 07월 10일 접수된 세림기업주식회사의 근저당권(을7)으로 추정됩니다.

3.2. 등기부 요약

토지 등기부등본 상 소유권 변동 이력 및 다수의 근저당권, 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재하나, 모든 권리(근저당권, 근저당권공동담보목록, 임의경매)가 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다 [원천 정보]. 이는 경매 절차를 통해 해당 권리들이 소멸됨을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없는 것으로 명시되어 있습니다 [원천 정보].

3.3. 채무 총액

등기부상 기재된 채권 총액은 297,255,781원이나, 이는 경매 절차에서 모두 소멸될 예정입니다 [원천 정보].

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 [원천 정보].

4. 상권분석

본 물건은 농지로서, 상업 시설이나 주거 단지가 밀집된 지역과는 거리가 있는 농촌 지역에 위치합니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 농지의 농업적 가치나 향후 개발 가능성 등을 중심으로 분석해야 합니다. 인근 진전면 및 마산합포구 해안 지역은 관광 및 휴양 시설 개발이 일부 이루어지고 있으나, 본 물건 자체의 상권 영향력은 미미할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 소재한 진전면 창포리는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성이 높지 않을 수 있습니다. 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 마산합포구의 시내권(예: 마산어시장, 마산 아구찜 거리 등)으로 이동해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 구산면 일대에는 해양 드라마 세트장, 저도연륙교, 로봇랜드 등 관광 명소와 분위기 있는 카페들이 있어 레저 및 휴양 활동이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

창포리 일대는 바다와 인접한 해안 지역으로, 아름다운 바다 조망과 함께 서정적인 어촌 마을의 분위기를 느낄 수 있는 곳입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미필 위험

본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 낙찰 후에도 소유권 이전 등기에 문제가 발생할 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 문제

본 토지는 지적도상 맹지이므로, 합법적인 도로로 직접 연결되지 않습니다. 이는 건축 행위 제한, 토지 이용의 불편함, 향후 매각 시 가치 하락 요인 등으로 작용할 수 있습니다. 건축을 하거나 토지를 개발하고자 할 경우, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

6.3. 농지법 등 관련 규제

농지로서 농업경영에 이용할 목적이 아니거나, 관련 법규를 위반할 경우 처분 명령 등 불이익을 받을 수 있습니다. 향후 토지 이용 계획 시 농지법 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면에 위치한 농지(전)로서, 아름다운 해안 지역에 속해 있습니다. 감정가는 2억 748만 원 수준이며, 모든 등기부상 권리 및 임차인이 인수되지 않아 권리 관계는 깨끗한 상태입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점과 '농지취득자격증명'의 필수 요구 사항입니다. 특히 맹지 문제는 토지 이용 및 향후 매각에 중대한 제약이 될 수 있으며, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 따라서 본 물건은 농지 취득 및 활용에 대한 깊이 있는 이해와 더불어, 맹지 문제를 해결할 수 있는 구체적인 방안을 강구할 수 있는 실수요자 또는 관련 전문가에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 바다와 인접한 해안 지역에 위치하여 경관이 우수합니다.

* 토지 관련 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 권리 부담이 없습니다.

* 농지로서의 가치 또는 향후 개발 가능성(규제 완화 등)을 보고 투자할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(207,480,000원)를 기준으로 하되, 맹지 및 농지취득자격증명 필요 등 중대한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 맹지 문제 해결 비용 및 농지취득 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 맹지 해결 방안의 실현 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.