나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1030 [4] 울산광역시 북구 상안동 1085 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 '달천운동장' 남서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

기호(2),(3): 본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 '천곡초등학교' 동측 인근에 위치
하는 토지로서 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된
지역임.

기호(3): 본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '동산회관' 남서측 근거리에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

기호(1),(4): 본건까지 중˙소형차량 접근 가능하며 대중교통사정은 불편시됨.

기호(2,)(3): 본건까지 차량출입 불가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(4): 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 묵전상태임.

기호(2),(3): 인접지와 등고 평탄한 정방형에 유사한 토지로서 묵답상태임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 폭약 2~2.5미터 정도의 도로에 접함.

기호(2)~(4): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축
사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

기호(2): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(3): 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역
(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>임.

기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한
구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1),(4) 토지는 제시목록상 지목 ‘답’이나 현황‘묵전’상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
2. 지목은 답이나 현황은 묵전 상태이며, 타토지와의 정확한 지적경계확인은 측량을 요함.
3. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1030 (4)

1.2. 소재지

울산광역시 북구 상안동 1085

1.3. 용도

답 (현황: 묵전)

1.4. 감정가

135,552,000원

1.5. 토지면적

1412. 00㎡ (약 427.13평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

농소농업협동조합 (추정)

1.10. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.11. 건물 제시외면적

0. 00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '동산회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 불가능하며 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 형태 및 이용상태

인접 토지와 등고가 평탄한 정방형에 유사한 토지로서 현재 묵답(묵전) 상태로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용에 제약이 따름.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 농소농업협동조합이 설정한 근저당권 (2022.05.12. 접수, 채권최고액 660,000,000원)으로 판단됩니다. 본 경매는 동일 채권자에 의해 개시되었으며, 경매를 통해 말소될 권리에 해당합니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권 이전 (다수)

* 근저당권 (농소농업협동조합, 2022.05.12., 660,000,000원)

* 지상권 설정 (농소농업협동조합, 2022.05.12.) - 말소

* 압류 (북구, 2024.01.03.) - 말소

* 임의경매 개시 결정 (농소농업협동조합, 2025.03.28., 555,212,462원) - 본건 경매 사건

* 압류 (동울산세무서장, 2025.08.25.) - 말소

3.3. 채권자 현황

* 말소기준권리 채권자: 농소농업협동조합 (근저당 660,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 농소농업협동조합 (임의경매 555,212,462원)

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계액은 0원이며, 별도의 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 울산 북구의 외곽 지역에 위치하여 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

* 인근에 '동산회관'이 있으며, 천곡동 방면으로는 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 상업 시설은 주로 인근 천곡동 지역이나 북구의 주요 시가지로 이동해야 이용 가능하며, 본건 자체의 상권은 미미한 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 약 1~2km 거리에 편의점 및 소규모 점포가 분포하고 있으며, 대형마트 이용 시 북구 시가지로의 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 인근 '천곡초등학교'가 소재하여 도보 또는 차량으로 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대형 의료시설은 북구 중심 시가지에 위치하며, 거리가 다소 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 규제

* 본 토지는 농업진흥구역, 가축사육제한구역(전부제한 100m 이내 지역)으로 지정되어 있어 농지 취득 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰 불허가 또는 보증금 미반환의 불이익이 발생합니다.

6.2. 맹지 및 접근성

* 지적도상 맹지이므로 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 차량 접근이 불가능합니다.

6.3. 현황과 공부상 불일치

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '묵전' 상태로, 실제 이용 현황과 공부상 내용이 다릅니다.

* 타 토지와의 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 이는 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

* 이는 향후 개발에 있어 용도 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

6.5. 혐오시설 유무

현재까지 조사된 정보상 본건 인근에서 즉각적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 등을 지속적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 상안동에 위치한 답(현황: 묵전) 토지로서, 감정가는 135,552,000원입니다. 권리관계는 농소농업협동조합의 근저당권 및 임의경매로 정리될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 본건은 지적도상 맹지이며, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 농지 취득 자격 증명이 필수적이고 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 불일치하며 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어, 농업적 목적이 아닌 개발 목적의 투자는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시 북구라는 입지적 이점.

* 농업진흥구역 등 농지 관련 규제가 적용되나, 향후 농지 관련 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

* 주변 개발 추이에 따라 토지 이용 계획의 변화 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 농지 규제, 현황과 공부상 불일치 등의 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 감정가 수준에서의 입찰보다는 해당 리스크를 충분히 반영한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가인 135,552,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 120,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 추가 정보 수집 및 경매 당시 경쟁 상황 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.