나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1030 [2] 울산광역시 북구 천곡동 282-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 '달천운동장' 남서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

기호(2),(3): 본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 '천곡초등학교' 동측 인근에 위치
하는 토지로서 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된
지역임.

기호(3): 본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '동산회관' 남서측 근거리에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

기호(1),(4): 본건까지 중˙소형차량 접근 가능하며 대중교통사정은 불편시됨.

기호(2,)(3): 본건까지 차량출입 불가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(4): 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 묵전상태임.

기호(2),(3): 인접지와 등고 평탄한 정방형에 유사한 토지로서 묵답상태임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 폭약 2~2.5미터 정도의 도로에 접함.

기호(2)~(4): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축
사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

기호(2): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(3): 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역
(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>임.

기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한
구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1),(4) 토지는 제시목록상 지목 ‘답’이나 현황‘묵전’상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
2. 지목은 답이나 현황은 수종 미상의 수목이 식재된 묵답 상태이며, 타토지와의 정확한 지적경계확인은 측량을 요함.
3. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1030 (2)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 282-2

용도: 답 (현재는 수종 미상의 수목이 식재된 묵답 상태)

감정가: 161,736,000원

토지면적: 879.00㎡ (약 266평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정평가서 요약 작성일: 2026년 06월 05일

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 북구 천곡동 소재 '천곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

주변 환경: 달천운동장, 동산회관 등이 인근에 위치하며, 농경지 및 임야와 혼재된 지역적 특성을 보임.

교통: 해당 토지까지 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됨. 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음.

도로: 지적도상 맹지로서, 인접 도로와의 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요함.

토지이용계획: 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 05월 12일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권 (채권금액 660,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황: 인수 대상 임차인 없음 (인수 보증금 합계 0원)

등기부상 채권 총액: 660,000,000원

주요 권리내역:

* 소유권 이전: 농업회사법인더존팜조경유한책임회사 (2022년 04월 15일)

* 근저당 설정: 농소농업협동조합 (2022년 05월 12일, 660,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 농소농업협동조합 (2022년 05월 12일) - 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 임의경매개시결정: 농소농업협동조합 (2025년 03월 28일, 555,212,462원)

* 압류: 동울산세무서장 (2025년 08월 25일)

1.3. 상권분석

본 물건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

천곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 있으나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있음.

대중교통 접근성이 다소 제한적일 수 있어, 지역 내 수요 중심의 상권 특성을 가질 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 천곡초등학교가 인근에 있어 교육 시설 이용이 가능하며, 소규모 근린생활시설이 분포하고 있음. 대형마트 등 주요 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

교통: 차량 출입이 어렵고 대중교통 사정이 보통이거나 불편할 수 있어, 차량 보유 여부에 따라 생활 편의성이 달라질 수 있음.

1.5. 잠재적리스크

농지 취득 자격 증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 자격 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않음. 관련 법규 및 자격 요건 확인 필수.

맹지: 지적도상 맹지로, 건축 또는 개발 시 진입 도로 확보 방안 마련이 시급함. 이는 상당한 추가 비용과 행정 절차를 수반할 수 있음.

현황과 공부 상 지목 차이: 공부상 지목은 답이나, 현재는 수종 미상의 수목이 식재된 묵답 상태로 이용 중. 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 현황에 따른 이용 및 개발 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됨.

토지 이용 제한: 도시지역, 녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역 등 다양한 법규에 의한 개발행위 제한이 존재할 수 있어, 향후 토지 이용 계획 수립에 면밀한 법규 검토가 필요함.

매각 후 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 해당 권리에 대한 인수 및 처리 방안을 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합의견

본 물건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치한 토지로, 감정가는 1억 6천만 원대임.

다수의 법적, 물리적 제약 사항을 안고 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 함.

주요 리스크로는 맹지, 농지 취득 자격 증명 필수, 현황과 공부상 지목 차이, 각종 개발 제한 구역 지정 등이 있으며, 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 걸림돌이 될 수 있음.

특히, 맹지 해소와 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용, 농지법 관련 법규 준수 및 자격 확보에 대한 추가적인 비용과 노력이 필요함.

또한, 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 존재는 권리 관계를 복잡하게 하므로, 사전에 충분한 법률 검토가 선행되어야 함.

1.7. 투자포인트

울산광역시 북구 지역의 장기적인 개발 가능성 및 토지 가치 상승 잠재력.

농지 취득 자격 요건을 갖춘 실수요자 또는 관련 사업자에게는 취득 기회가 될 수 있음.

향후 토지 이용 계획 변경 등 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상입찰가

본 건은 맹지, 농지 취득 제한, 현황과 공부상 지목 차이, 매각 후 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 제약 사항을 고려할 때, 일반적인 토지 경매 물건과는 다른 접근이 필요함.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 제반 비용 및 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 하며, 시장 상황 및 입찰자의 개별적인 분석 결과를 종합적으로 고려해야 함.

제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 측량 비용 산출 등을 통해 상세 분석 후 입찰가를 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.