나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1030 [3] 울산광역시 북구 천곡동 282-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 '달천운동장' 남서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

기호(2),(3): 본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 '천곡초등학교' 동측 인근에 위치
하는 토지로서 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된
지역임.

기호(3): 본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '동산회관' 남서측 근거리에 위치하는
토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

기호(1),(4): 본건까지 중˙소형차량 접근 가능하며 대중교통사정은 불편시됨.

기호(2,)(3): 본건까지 차량출입 불가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(4): 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 묵전상태임.

기호(2),(3): 인접지와 등고 평탄한 정방형에 유사한 토지로서 묵답상태임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 폭약 2~2.5미터 정도의 도로에 접함.

기호(2)~(4): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축
사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

기호(2): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(3): 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역
(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>임.

기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m
이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한
구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1),(4) 토지는 제시목록상 지목 ‘답’이나 현황‘묵전’상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
2. 지목은 답이나 현황은 수종 미상의 수목이 식재된 묵답 상태이며, 타토지와의 정확한 지적경계확인은 측량을 요함.
3. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1030 (3)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 282-3

용도 (지목): 답

용도 (현황): 수종 미상의 수목이 식재된 묵답 상태

감정가: 203,456,000원

토지 면적: 1,088.00㎡ (약 329.12평)

건물 면적: 0㎡ (해당 없음)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOO (농소농업협동조합 추정)

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

* 지적 경계 확인을 위한 측량 필요

* 지적도상 맹지

특이사항: 농지취득자격증명

2. 입지조건

주위 환경:

* 본건(천곡동)은 천곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통 상황:

* 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

접근성:

* 지적도상 맹지로서 도로 연결성이 부족함.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권: 박일현(1981) -> 박광호(2010) -> 농업회사법인더존팜조경유한책임회사(2022) 순으로 이전됨.

* 말소기준권리: 농소농업협동조합 근저당권 (2022-05-12 접수)

* 채권 총액 (말소기준권리 이후): 약 6억 6천만원 (근저당) + 5억 5,521만 2,462원 (임의경매 신청 채권액) + 기타 채권. 등기부채권 총액은 6억 6천만원으로 근저당액을 기준으로 보임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (물건명세서상 명시되어 있으나, 등기부 요약에서는 말소로 기재되어 있어 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인 없음. 인수 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

* 대상지 인근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨.

* 본 건은 지목상 답이며 현황 묵답 상태로, 농업 관련 종사자 외의 일반 상권 이용 가치는 낮음.

5. 생활정보

주변 시설:

* 천곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

* 주변 지역은 농경지, 주택가, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

* 울산 북구는 다채로운 녹지 공간 조성 노력을 하고 있으며, 천곡문화센터 등 주민 편의 시설이 위치함.

혐오시설 유무:

* 검색 결과 상, 해당 주소지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 다만, 울산 북구 지역에서는 과거 음식물자원화시설이 창의놀이터로 전환되는 등 혐오시설을 주민 편의 공간으로 재활용하는 사례가 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 미제출 시 낙찰자에게 보증금 미반환 등의 불이익이 발생하므로, 사전에 반드시 발급받아야 함.

* 현황과 지목의 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 수목 식재된 묵답 상태임. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있으며, 정확한 현황 파악 및 확인이 필요함.

* 지적 경계 불명확: 타 토지와의 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 발생하며, 도로 확보를 위한 추가 비용이나 노력이 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한:

* 도시지역, 생산녹지지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 행위가 제한될 수 있음.

* 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접 관련된 행위 외의 토지 이용이 제한됨.

* 개발제한구역(그린벨트)의 경우, 울산시는 중장기 관리 계획을 수립 중이며, 개발 및 보전 방안을 종합적으로 검토하고 있음. (※ 본 건은 검색 결과 상 개발제한구역 외 지역으로 추정되나, 주변 지역은 개발제한구역 포함 가능성 있음).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 등기부상 말소 기재와 상이하므로, 입찰 전 반드시 법원에 비치된 물건명세서를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산 북구 천곡동에 위치한 토지(지목: 답)로, 현재는 수목이 식재된 묵답 상태입니다.

* 주요 특징으로는 지적도상 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 주변은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 천곡초등학교가 인근에 위치합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 여러 채권이 설정되어 있으나, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'는 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 토지이용계획상 생산녹지지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다양한 제한 사항이 존재하여 개발 가능성이 제한적입니다.

* 따라서 본 물건은 농업 실사용 목적이나, 향후 도시계획 변경 및 개발 가능성을 신중하게 검토하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 향후 농지 관련 규제 완화 또는 지역 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 울산 북구 지역의 개발 수요와 성장 잠재력.

* 경매 특성상 감정가 대비 저가 낙찰을 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계(특히 인수되는 지상권), 주변 시세, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 본 물건의 맹지, 농지 규제, 그리고 잠재적 인수 권리(지상권) 등을 감안할 때, 더욱 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 실질적인 가치를 평가한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.