나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1945 [2] 경상북도 고령군 개진면 직리 산8-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 개진면 반운리 소재 '반천들'에 소재하는 농경지(기호 1) 및
개진면 직리 소재 '구. 직동초등학교(현 고령군 도예전수교육관)' 북측 인근(기호 2,3)에
소재하며 기호 1) 주위는 농경지가 혼재하는 순수경지정리지대, 기호 2,3)은 농경지, 임야
등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 곤란하나 인근까지는 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 '답'으로 이용중입니다.
기호 2,3) : 남측 하향 경사지에 위치한 부정형 토지로서 '자연림' 상태입니다.

인접 도로상태

기호 1~3) 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역 가축사육제한구역(250m 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>
기호 2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(일반형)) 가축사육제한구역
(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)((2024-01-27)(일반형))
가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 기호 1) 토지는 북측 및 남측 토지와 일단의 '답'으로 이용되고 있으며,
기호 2,3) 지상에 분묘 수기가 소재합니다.

물건 비고

일괄매각
지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명
목록2,3 공히 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경1945 (2)

소재지: 경상북도 고령군 개진면 직리 산8-2

용도: 임야

감정가: 139,444,100원

토지면적: 13,932.00㎡ (약 4,214평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경상북도 고령군 개진면 직리 산8-2에 소재합니다.

주위 환경으로는 농경지, 임야, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 기호 1번은 농경지, 기호 2, 3번은 자연림 상태입니다. 인근에는 '구. 직동초등학교(현 고령군 도예전수교육관)'가 소재하여 지역의 주요 시설 중 하나로 언급됩니다.

차량 접근은 다소 곤란하나 인근까지는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

또한, 본건은 목록 2, 3번 토지를 포함하여 인접 도로와의 직접적인 연결이 없는 맹지에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 동고령농업협동조합의 가압류 (채권액 45,133,015원)입니다.

이 말소기준권리 이하의 모든 권리(예: 2025년 7월 4일 접수된 동고령농업협동조합의 강제경매 개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 현재 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 특이사항으로 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점은 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경상북도 고령군 개진면 직리 지역은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

최근 인근 '열뫼 일반산업단지'가 조성되거나 개발될 예정으로 있어, 해당 지역의 산업 활동 및 경제 활성화에 영향을 줄 수 있는 요인이 있습니다.

전반적으로 지역 내 상업 시설 및 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 토지는 농림지역, 계획관리지역, 농업진흥구역, 준보전산지 등으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 (250m, 500m 제한지역)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

농촌 지역 특성상 대중교통 접근성이 양호하지 않으며, 주변 편의시설 이용에는 다소 불편이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 본건은 직접적인 도로에 접해있지 않아 차량 진출입 및 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 개발 시 도로 확보를 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

분묘기지권: 지상에 분묘가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분묘 관련 분쟁 발생 및 추가적인 비용 부담 가능성이 있습니다.

산업단지 개발 관련: 인근 열뫼 일반산업단지 개발과 관련하여 주민들이 제기한 환경 오염 및 안전 문제에 대한 우려가 있었습니다. 이는 향후 지역 환경 및 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 접근이 다소 곤란한 점은 향후 토지 이용이나 물류 이동 시 불편을 초래할 수 있습니다.

용도 제한: 농림지역, 준보전산지 등 지정된 용도지역 및 관련 법규에 따라 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

본 건 주변에서 명확히 확인된 혐오시설은 없으나, 산업단지 개발과 연관된 환경적 영향을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군 개진면 직리에 위치한 임야로, 넓은 면적을 소유하고 있다는 장점이 있으나, 맹지라는 치명적인 단점과 함께 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점, 그리고 인근 산업단지 개발에 따른 잠재적 환경 리스크를 내포하고 있습니다. 차량 접근성 또한 제한적입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 단순한 투자 목적보다는 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 4,214평에 달하는 광대한 토지 면적을 보유하고 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

계획관리지역 포함: 일부 지역이 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 검토 후 제한적인 개발 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

산업단지 인접: 인근에 산업단지가 개발(또는 예정)되어 있어, 관련 사업체의 부지 수요 증가 등 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

낮은 감정가: 제시된 감정가는 토지의 잠재적 가치에 비해 상대적으로 낮을 수 있어, 향후 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 139,444,100원을 기준으로 하되, 맹지, 불분명한 분묘기지권, 차량 접근의 어려움, 개발 행위 제한 등 다수의 리스크 요인을 매우 신중하게 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 분묘기지권 문제 해결 및 도로 확보 방안 마련에 소요될 추가 비용을 예상 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 분묘 상태 확인, 인근 유사 토지 거래 사례 분석, 향후 개발 가능성 및 관련 법규 검토 등 심층적인 현장 조사와 전문적인 시장 분석이 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 전문 컨설팅을 통한 면밀한 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.