나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31547 [3] 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 974 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 소재""벽진초등학교""동남측 인근 등에 위치하며,
주위 일대는 경지정리지대내 농경지로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 등이 접근 가능하며 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통
상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 ""주거용 부지""으로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며 과거에는 관습적인 도로로 이용되어온 타인소유 토지를 통하여 출입이
가능했으나 본건 주택이 장기간 공실상태로 거주인이 없어 출입도로가 없어진 상태이며,
현재는 인접지 토지소유자들의 동의가 없으면 출입이 불가능한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(수촌지구(주거형) 성주군고시 제2022-54호), 주거
용지(성주군고시 제2022-92호),가축사육제한구역(전부제한구역)역사문화환경보존지역(경상
북도 기념물 제48호 월회당(4구역).

제시목록 외의 물건

별지 ""지적및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가): 토담조 초가지붕 단층 주택이나, 상당부분 훼손된 상태입니다.
- 외벽 : 세멘몰탈, 토담 등 마감,
- 내벽 : 세멘몰탈, 벽지 등 마감, 일부 벽체 훼손

기호(4-나): 흙벽돌조 세멘트기와지붕 단층 주택이나, 상당부분 훼손된 상태입니다.
- 외벽 : 세멘몰탈 등 마감,
- 내벽 : 세멘몰탈 등 마감, 일부 벽체 훼손

이용상태

기호(4-가,나) : 공히 주택용도이나, 상당부분 훼손된 상태로 장기간 공실상태입니다.

설비내역

본건 건물의 부대설비는 없습니다.

부합물 및 종물

별지 ""지적및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(4-가)는 공부상 초가지붕이나 현황은 스레트지붕이며, 기호(4-나)도 공부상 시멘트
기와지붕이나 현황은 스레트지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다.

2)기타사항 : 본건 건물은 열악한 구조의 노후화 및 관리부실로 인한 상당부분 훼손된
상태로서 경제적 가치가 극히 미미한 것으로 판단되니 경매진행시 참고하시기
바랍니다(사진 참조)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 성주읍 성산리 소재""성주읍 행정복지센터""동측 인근에 위치하며,
주위일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성되어
있습니다

위치 및 주위환경

본건1)은 경상북도 성주군 성주읍 성산리 소재""성주읍 행정복지센터""동측 인근에 위치하며,
주위일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성되어
있습니다

교통상황

본건1)까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 시내버스 승강장 등이 인근에 소재하여
전반적인 교통상황은 보통입니다.

교통상황

본건2)까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 시내버스 승강장 등이 인근에 소재하여
전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식라멘조 철근콘크리트 평스라브지붕 12층건 중 1층 110호 단위세대로서
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등의 구조 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 10층건 중 9층 902호 단위세대로서
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 창호 등의 구조 입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 대체로 평탄항 세장형 평지의 토지로 ""아파트 부지"" 로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 대체로 평탄한 부정형의 토지로 ""아파트 부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 서북동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 각각
접합니다.

인접 도로상태등

본 단지 북동측과 남서측으로 폭 약 5~6미터,북서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-7)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(소로3-51)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 중점경관관리
구역(중점경관관리구역).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-14)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(소로3-12)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-14)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),
배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역(중점경관관리구역).

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 상세내역은 미상입니다.
2) 기 타 : 본건의 내부구조(설비) 등은 거주인의 부재로 인하여 관련서류와 외부관찰
및 탐문 등에 의하여 단지내 동류형 주택들의 일반적 이용상황을 기준으로
조사되었으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 상세내역은 미상입니다.
2) 기 타 : 본건의 내부구조(설비) 등은 거주인의 부재로 인하여 관련서류와 외부관찰
및 탐문 등에 의하여 단지내 동류형 주택들의 일반적 이용상황을 기준으로
조사되었으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
목록3 토지는 지적도상 맹지로 인접지 소유자들의 동의 없으면 출입불가능한 상태임
목록4 건물은 노후화 및 관리부실로 상당부분 훼손된 상태로 장기가 방치되어 있는 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31547 (3)

소재지: 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 974

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 34,703,600원

토지면적: 195.00㎡ (약 59.0평)

건물면적: 28.10㎡ (약 8.5평) + 제시외 5.20㎡ (약 1.6평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상북도 성주군 벽진면 수촌리에 위치하며, "벽진초등학교" 동남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 일대는 농경지로 형성된 경지정리지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 인근까지 가능하며 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 그러나 본건 토지는 지적도상 맹지이며, 인접지 소유자들의 동의 없이는 현재 출입이 불가능한 상태로, 실제 접근성은 매우 낮습니다.

2.3. 토지 현황 (맹지 여부 포함)

본건 토지는 지적도상 맹지로서, 과거 관습적인 도로를 이용하였으나 현재는 사라져 인접지 토지 소유자의 동의 없이는 출입이 불가능한 상태입니다. 이는 본건의 가장 심각한 제약 요인입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(수촌지구(주거형)), 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(경상북도 기념물 제48호 월회당(4구역))으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 9일 접수된 수륜농업협동조합의 근저당권(20,000,000원)입니다. 이후 접수된 강제경매(김양화, 150,000,000원) 및 가압류(하빈농업협동조합, 7,809,047원) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 27,809,047원입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금/차임)

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상이므로 실제 거주자 여부 및 법적 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 (지역 분석으로 대체)

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 성주군 벽진면 수촌리는 농경지 위주의 농촌 지역입니다. 주거용 부지로 이용되고 있으나, 농촌 지역의 특성상 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황 (성주읍 아파트 단지 정보 포함)

성주군 성주읍 성산리에 위치한 아파트 단지 정보(예: 성주우방타운, 성주스위트엠 등)는 본건과는 다른 지역에 해당하나, 성주군 내의 주거지 시세 파악에 참고할 수 있습니다. 해당 아파트 단지들은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 상가 및 업무 시설과도 인접해 있습니다. 그러나 제공된 아파트 정보에는 구체적인 전용면적 및 분양면적 정보가 포함되어 있지 않아 상세한 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 시설

"벽진초등학교"가 인근에 소재하여 교육 시설 접근성은 일부 확보되어 있습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 종합적인 편의시설은 성주읍 등 인근 중심지로 이동해야 할 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

건축물대장상 본 건물(4)은 1931년 사용 승인된 토담조 초가 지붕의 단층 주택으로, 현재는 노후화 및 관리 부실로 인해 상당 부분 훼손되어 장기간 방치된 상태입니다. 경제적 가치는 극히 미미한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 문제

본건의 가장 큰 위험 요소는 지적도상 맹지라는 점입니다. 인접 토지 소유자의 동의 없이는 출입이 불가능하여 토지 활용 및 건물 접근에 심각한 제약을 초래합니다.

6.2. 건물 노후화 및 훼손 상태

건물은 사용 승인일이 매우 오래되었고, 심한 노후화와 관리 부실로 인해 상당 부분 훼손되어 현 상태로는 경제적 가치가 거의 없다고 보아야 합니다. 철거 후 신축 또는 대규모 보수가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 공동담보 물건

제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함되며, 공동담보 물건이 존재할 수 있어 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 장기간 방치로 인한 관리 문제

건물이 장기간 방치됨에 따라 안전 문제, 무단 점유 등 추가적인 관리 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경상북도 성주군 벽진면 수촌리에 소재한 단독주택으로, 심각한 맹지 문제와 경제적 가치를 상실한 노후화된 건물로 인해 투자 및 활용에 매우 큰 제약이 따릅니다. 맹지 해소 및 건물 철거/신축 방안 마련 없이는 정상적인 가치 발현이 어렵습니다.

7.2. 향후 활용 가능성 및 제약

맹지 문제를 해결하기 위해 인접 토지 소유자와의 적극적인 협의가 필수적입니다. 도로 확보가 이루어진다면 토지 자체의 가치를 기반으로 활용 방안을 모색할 수 있습니다. 건물은 현 상태로는 활용 가치가 없어 철거 후 신축을 고려해야 할 것으로 보입니다. 성주군 벽진면 지역의 향후 개발 가능성 및 토지 이용 규제 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

낮은 감정가와 높은 위험성을 동반하므로, 맹지 해소 및 향후 활용 방안에 대한 명확한 계획과 실행 능력이 있다면 시세 이하로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 토지 활용 잠재력 (맹지 해소 시)

맹지 문제가 성공적으로 해결된다면, 해당 토지의 가치를 재평가할 수 있으며, 이를 기반으로 한 토지 활용(예: 소규모 주택 신축 등)이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 부동산 정보에 따르면, 성주군 벽진면 수촌리에 위치한 "청솔" 연립 주택(전용면적 84.96㎡)이 2024년 3월 직거래로 6,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 ㎡당 약 74.1만원 수준입니다.

본건 토지(195㎡)의 감정가는 34,703,600원으로, ㎡당 약 17.8만원입니다. 이는 주변 시세에 비해 현저히 낮은 수준으로, 맹지 및 건물 상태 등 여러 제약 요인이 반영된 것으로 보입니다. 성주읍 소재 아파트 단지 정보도 있으나, 본건과 지역이 다르며 구체적인 면적 정보가 부족하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

9.2. 리스크 고려 입찰가 산정

건물 철거 비용, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 비용(필요시), 향후 신축 비용 등을 고려하면 실질적인 투자 가치는 감정가보다 더욱 낮아질 수 있습니다. 맹지 문제는 해결되지 않을 경우 토지 가치에 치명적인 영향을 미칩니다.

9.3. 권고 입찰가 범위

매우 높은 위험성을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 50% ~ 70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 17,000,000원 ~ 24,000,000원.

본 물건은 맹지 해소 가능성, 향후 예상되는 추가 비용, 그리고 개인의 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.