나이스옥션 법원경매 대전 2023타경115218 [1] 대전광역시 서구 탄방동 922 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "탄방초등학교"동측 인근에 위치하며, 주위는
다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은
보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 5M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업) ,
사업지역기타(단독주택용지) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도산서원)<문화재보호법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
바 닥 : 장판깔기 및 일부 타일붙임 마감 등.
창 호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

근린생활시설 및 다중주택으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

부합물 및 종물

"건물요항표"참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2023타경115218 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충무새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 922번지

용도: 다중주택 (건축물대장상 용도: 다중주택(9가구), 제1,2종근린생활시설)

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 215.50㎡ (약 65.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 386.19㎡ (약 116.8평)

건물제시외면적: 81.70㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건축년도: 2021년 09월 29일 사용승인

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,324,983,000원 (132,498.3만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "탄방초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 대체로 정방형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: (2019-07-10) 둔산지구 택지개발사업

* 사업지역: 기타(단독주택용지)

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(도산서원)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서 참고사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 충무새마을금고의 근저당권 (을3, 토지 등기부) 입니다.

3.3. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2023-04-26

* 확정일자: 2023-10-16

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2021-10-07

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-10-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입/사업일자: 2023-05-04

* 확정일자: 2023-05-04

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-10-14

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-10-07

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2023-10-16

* 확정일자: 2023-10-17

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 길

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 320,000원

* 전입/사업일자: 2021-10-07

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 윤

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-11-16

* 확정일자: 2021-11-17

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-04-26

* 확정일자: 2022-03-23

* 배당신고일자: 2024-01-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-10-13

* 확정일자: 2022-09-13

* 배당신고일자: 2023-10-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 유

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입/사업일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-10-30

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 현황 (채권 총액)

* 토지 등기부채권 총액: 680,000,000원 (근저당 660,000,000원 + 가압류 20,000,000원)

* 건물 등기부채권 총액: 1,060,000,000원 (근저당 660,000,000원 + 주택임차권 30,000,000원 + 주택임차권 120,000,000원 + 주택임차권 100,000,000원 + 주택임차권 100,000,000원 + 주택임차권 30,000,000원)

* 총 등기부채권액: 1,740,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳으로 판단됩니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석 기반)

입력된 JSON 정보 분석 결과, 주변 유사 물건(다세대주택)의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 루미너스 (2024년 준공, 110.55㎡): 2026년 4월 32,000만원 (㎡당 약 289만원)

* 비전빌라 (2001년 준공, 44.79㎡): 2026년 4월 8,000만원 (㎡당 약 178만원)

* 승신아트빌라(나동) (1992년 준공, 47.28㎡): 2026년 6월 4,500만원 (㎡당 약 95만원)

본 물건의 감정가는 ㎡당 약 343만원으로, 최근 거래된 신축 다세대 주택("루미너스") 대비 높은 편입니다. 이는 본 건이 다중주택으로서 9가구의 임대 수익 창출이 가능하다는 점, 그리고 신축 건물(2021년 준공)이라는 점을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, "탄방초등학교"가 인근에 소재합니다.

5.3. 주거환경

다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 도심지 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

* 역사문화환경보존지역(도산서원)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 증축 시 문화재 보호법 등 관련 법규에 따른 추가적인 규제나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 유지보수

2021년 준공된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 시간이 지남에 따라 내부 마감재, 설비 등 노후화 가능성을 고려해야 합니다. 정기적인 유지보수가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

면적 81.70㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 해당 건물의 현황, 용도, 법적 문제 여부 등을 실제 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동에 위치한 2021년 준공의 신축 다중주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 경매 물건입니다. 감정가는 13.2억원이며, ㎡당 약 343만원으로 평가되었습니다. 주변 다세대주택의 최근 거래 사례와 비교할 때, 본 건의 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 이는 다중주택으로서 9가구의 임대 수익 창출 가능성과 신축 건물이라는 점을 반영한 것으로 판단됩니다.

권리분석상 모든 임차인이 대항력이 없고, 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다. 즉, 법적 리스크는 적은 편입니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 역사문화환경보존지역 등 일부 토지이용 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물 81.70㎡가 포함된 점도 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공): 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 초기 건물 관리 부담이 적습니다.

* 다중주택 (9가구): 다수의 임대 가구를 통해 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 권리관계가 명확합니다.

* 도심지 입지: 대전 서구의 주요 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,324,983,000원 (132,498.3만원) 입니다.

주변 신축 다세대 주택의 ㎡당 시세가 약 289만원인 점을 고려할 때, 본 건의 ㎡당 감정가(약 343만원)는 다소 높게 책정되었습니다. 그러나 본 건은 9가구 임대 가능한 다중주택이며, 2021년 준공이라는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상의 가격으로 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

신축 건물의 가치와 다중주택으로서의 수익성을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 1,324,983,000원 ~ 1,457,481,300원.

최종 입찰가는 현장 조사 및 임대 수익률 분석, 주변 시세와의 비교 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.