나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119033 [1] 세종특별자치시 한솔동 971 첫마을아파트 515동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 한솔초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장 등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 11층건(사용승인일: 2012.6.8)내 3층 302호로서
외벽: 콘크리트면처리후 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비, 난방설비, 승강기설비, 도시개스설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형(기호1),사다리형(기호2)의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)서측 및 기호(2)동측 등으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 한솔동 971번지: 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
기호(2) 한솔동 1045번지: 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조, 설비, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 대전지방법원 2024타경119033 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

본 건은 아파트이며, 소재지는 세종특별자치시 한솔동 971 첫마을아파트 515동 3층 302호입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가는 346,000,000원입니다.

토지 면적은 54.17㎡ (약 16.39평)이며, 건물 면적은 59.95㎡ (약 18.13평)입니다.

본 건은 전용면적 59.95㎡ (약 18.13평)의 아파트입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 세종특별자치시 한솔동에 위치하며, 한솔초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류, 중로3류, 소로2류 등 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 확인되는 주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류 등이 있습니다.

총 등기부채권 금액은 632,106,264원입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 예상

말소기준 권리는 2020년 10월 26일에 접수된 푸본현대생명보험주식회사의 근저당권입니다.

이 외에 접수된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 이는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 일반적인 이용을 기준으로 파악하였음을 의미합니다.

금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 배후 수요

단지 인근으로 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

아파트 단지의 높은 세대수는 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

4.2. 아파트 단지 내 편의 시설

본 물건이 속한 첫마을5단지아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 높이고 있습니다. 또한, 지하 주차장에는 전기차 충전기가 31대 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

한솔초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 주변 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서도 긍정적입니다.

5.3. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 3층에 위치합니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었고, 외벽은 콘크리트 면 처리 후 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

급탕, 급배수 등 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2012년 6월 8일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 사항

임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 내부 상황 파악에 제약이 있었던 점을 감안할 때, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 명도 관련 상세 내용은 사전에 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 역사문화환경 보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하여 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 제한 사항

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 세종시 신축급 아파트로, 잘 계획된 단지 내에 위치하여 생활 인프라가 우수합니다. 교통 및 교육 환경 또한 양호하며, 권리 관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 세종시 행정중심복합도시의 중심 지역에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 아파트 단지 내 및 주변으로 풍부한 편의시설과 녹지 공간이 마련되어 있습니다.

* 신축급 아파트로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 말소기준 권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정으로, 권리 분석이 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 84.62㎡(약 25.6평) 면적은 2026년 5월 4억 5천만원, 2026년 6월 4억 5천3백만원에 거래되었습니다. 또한, 101.54㎡(약 30.7평) 면적은 2026년 6월 5억원에 거래되었습니다.

본 건은 59.95㎡(약 18.13평)로, 거래된 면적보다 작습니다. 이 점을 감안하면, 84.62㎡ 면적의 시세(약 4.5억원)를 기준으로 면적 대비 단가를 산정하여 18평대 시세를 추정할 수 있습니다.

개략적으로 18평대 시세는 3억 7천만원에서 4억 2천만원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 3억 4천 6백만원은 현재 시세의 하단부 또는 그 이하 수준으로 판단됩니다.

일반적으로 경매 물건은 시세 대비 80~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있습니다.

상기 시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 3억 7천만원에서 4억 2천만원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

정확한 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 가능성, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.