나이스옥션 법원경매 대전 2024타경112193 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층446호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 "나릿재마을 5단지아파트" 서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭"에스알파크시티" 4층 446호)로, 인근은 노변을 따라 도시형생활주택, 주상용건물, 중대형상가 등이 혼재하는 중심상업지대로 제반 입지여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 동측으로 세종BRT 등이 소재하는 등 교통 이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상8층 중 4층 446호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.10.23)

외벽 : 석재붙임 및 징크판넬 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 각각 광대로변, 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m) (접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경112193 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층446호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택(원룸형주택))

건물명: 에스알파크시티

사용승인일: 2017년 10월 23일

총 층수: 8층 / 본건 4층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

토지 지분: 7.07213㎡ (약 2.14평)

건물 면적: 22.09㎡ (약 6.68평)

건물 지분: 22.09㎡ (약 6.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 116,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 "나릿재마을 5단지아파트" 서측 인근에 소재하고 있습니다. 주변으로는 도시형생활주택, 주상용건물, 중대형상가 등이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있어 생활 여건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 동측으로 세종BRT 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 높습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)에 해당하며, 광로3류(폭 40m-50m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2017.10.30 (주식회사에스알토건)

* 소유권이전: 2018.01.22 (윤경미)

* 소유권이전: 2022.05.31 (한해란)

* 주택임차권: 2023.07.25 접수 (채권액 130,000,000원, 권리자: 장영임) - 매수인 인수 대상 (전입 2022.06.16, 확정 2022.04.14)

* 압류: 2024.03.12 접수 (세종세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2024.06.20 접수 (채권액 130,000,000원, 권리자: 장영임)

3.3. 임차인 현황

임차인: 장영임

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.06.16

확정일자: 2022.04.14

배당신고일자: 2023.07.25

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 130,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 세종시 나성동의 중심상업지구 내에 위치하며, 주변으로 도시형생활주택, 주상복합, 상업시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 다양한 편의시설과 식당, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 노브랜드 세종나성점, 롯데슈퍼프레시 세종나성점, 홈마트 나성점 등

* 식당가: 라쎄종(프렌치), 해가연 쭈꾸미, 벽돌곱창 나성점 등 다양한 외식업체가 밀집해 있습니다.

* 기타: 세종중앙공원, 국립세종도서관 등 공공시설이 인근에 위치합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 현재 본건 인근에서 직접적으로 영향을 받을 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 환경

동측으로 세종BRT 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 건물 내 부대시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 선순위 임차인 장영임 씨의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 시세 대비 감정가

현재 시세 조사를 통해 감정가와 비교할 필요가 있습니다. (상세 시세 분석은 8.2 참조)

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지구에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하며, 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 130,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 가치

세종시 행정중심복합도시 중심상업지역 내에 위치하여 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

현재 나성동 지역 오피스텔 시세는 전용면적 20~25㎡ 내외의 원룸형 기준 매매가 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. 최근 거래 사례로는 2024년 5월 23㎡ 매물이 1억 3천만원에 거래된 바 있습니다.

임차인 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실질적인 매수인의 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 경매 시 낙찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 투자 비용: 낙찰가 + 130,000,000원 (인수 보증금)

보증금 130,000,000원을 모두 인수해야 하는 상황에서, 현재 시세(1.2억~1.5억)를 고려할 때, 본건의 적정 투자 금액은 현재 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

예를 들어, 시장 가치가 1.5억 원으로 평가될 경우, 투자자는 최대 2,000만원(1.5억 - 1.3억)의 '에쿼티'에 대해 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 예상되는 시장 가치 대비 인수해야 할 보증금의 비율과 수익성을 고려한 보수적인 접근입니다.

9. 결론

본 물건은 좋은 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립, 그리고 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.