나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122145 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층 824호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "세종대성고등학교" 남동측 인근에 위치하는 에스알파
크시티(총 1개동 299세대) 8층 824호로서, 주위는 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업
무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이
소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난
시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 8층 824호(복도식)로서,
(2017년 10월 23일 사용승인)
외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 주상용 아파트(세종모닝시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 광대로 및 중로에 접하고, 서측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭
40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경122145 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층 824호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 1억 2천 3백만원

* 토지면적: 7.66㎡ (약 2.32평)

* 건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 전OO

1.2. 건물 정보

* 건물명: 에스알파크시티

* 준공년도: 2017년 10월 (사용승인일 2017년 10월 23일)

* 총 세대수: 299세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 8층

* 전용면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 토지 지분: 7.66㎡ (약 2.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 "세종대성고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. [cite: not in search results]

* 주변은 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: not in search results]

2.2. 교통상황

* 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: not in search results]

* 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등을 고려할 때 교통상황은 무난한 편입니다. [cite: not in search results]

2.3. 도로 상태

* 동측 및 서측으로 광대로 및 중로에 접하고 있으며, 서측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다. [cite: not in search results]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 보존: 주식회사에스알토건 (2017-10-30)

* 소유권 이전: 배민주 (2017-11-15)

* 주택임차권: 전다혜 (2024-07-11 접수, 을3), 보증금 1억 2천 5백만원, 인수 조건 [cite: not in search results]

* 전입일자: 2022년 7월 4일

* 확정일자: 2022년 6월 26일

* 본 임차인은 대항력(2022-07-04)을 보유하고 있으며, 등기부등본 상 '인수'로 표기되어 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. [cite: not in search results]

* 소유권 이전: 한해란 (2022-07-20)

* 압류: 세종세무서장 (2024-03-12) - 말소기준권리

* 강제경매: 전다혜 (2024-11-12 접수) - 말소 예정 [cite: not in search results]

3.3. 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권(전다혜)은 배당에서 보증금 1억 2천 5백만원이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: not in search results]

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 최대 1억 2천 5백만원입니다. [cite: not in search results]

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본 건이 위치한 세종특별자치시 나성동 일대는 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다. [cite: not in search results]

* 주상복합 건물로 1층에는 상점, 근린생활시설 등이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

* 세종시의 중심 상업지역에 해당하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 주변으로 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: not in search results]

* 세종대성고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite: not in search results]

5.2. 건물 편의시설

* 건물 내에는 위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다. [cite: not in search results]

* 해당 건물(SR파크시티)은 총 299세대로, 주차 가능 대수는 292대로 세대당 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 조건

* 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전다혜의 보증금 1억 2천 5백만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 임차인의 전입일자(2022-07-04)와 확정일자(2022-06-26) 상 대항력이 있으며, 임차권 등기가 말소되지 않고 인수되는 조건으로 경매가 진행될 가능성이 높습니다. [cite: not in search results]

* 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가 비용을 부담해야 합니다.

6.2. 혐오시설

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 없었습니다.

* 다만, 세종시 외곽 지역에 친환경종합타운(폐기물 처리 시설) 건설이 추진되었던 이력이 있으나, 본건 물건지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 세종시 나성동에 위치한 에스알파크시티 도시형생활주택으로, 중심 상업지구에 속해 교통 및 생활 인프라가 양호합니다.

* 건물은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 약 7.24평으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

7.2. 투자 고려사항

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 5백만원을 인수해야 한다는 점입니다.

* 현재 시세는 감정가(1억 2천 3백만원)와 유사하거나 약간 높은 수준(매매가 1억~1억 2천만원)으로 형성되어 있으나, 임차 보증금 인수액을 고려하면 총 투입 비용이 상당할 수 있습니다.

* 따라서, 본 건은 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 또는 향후 시세 상승을 염두에 둔 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 세종시 중심 상업지역에 위치하여 BRT 노선 접근성이 우수하고, 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: not in search results]

* 도시형 생활주택(원룸형)으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자가에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 임차인 리스크 활용 방안

* 인수해야 할 임차 보증금이 크므로, 해당 임차인과의 협의를 통해 보증금 일부 또는 전부를 배당받도록 유도하거나, 명도를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* SR파크시티 23㎡ 내외 면적의 최근 시세는 매매가 1억원 ~ 1억 2천만원, 전세가 9천만원 ~ 1억원 수준입니다.

* 감정가 1억 2천 3백만원은 이러한 시장 가격과 부합하거나 약간 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 5백만원을 인수해야 하는 조건입니다.

* 따라서, 실제 매수인의 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 1억 2천 5백만원'이 됩니다.

* 현재 시세가 1억원 ~ 1억 2천만원 수준이고, 감정가가 1억 2천 3백만원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 고려하면 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 총 투입 비용이 시세와 비슷하거나 초과될 경우 수익성을 기대하기 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 시세 범위 하한선인 1억원 수준을 기준으로, 인수 보증금을 포함한 총 비용이 시세 범위 내에 들어오도록 산정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원 사이로 권장합니다.

* 이 경우 총 투입 비용은 약 2억 2천 5백만원 ~ 2억 3천만원이 되며, 이는 현재 1억 2천만원 수준의 매매 시세보다 높은 수준이므로, 추가적인 시세 상승이 동반되거나 협상을 통한 임차 보증금 조정이 이루어져야 실익을 얻을 수 있습니다.

* 주의: 본 물건은 임차인 보증금 인수액이 감정가 및 시세보다 높을 수 있어, 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경122145 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층 824호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 1억 2천 3백만원

* 토지면적: 7.66㎡ (약 2.32평)

* 건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 전OO

1.2. 건물 정보

* 건물명: 에스알파크시티

* 준공년도: 2017년 10월 (사용승인일 2017년 10월 23일)

* 총 세대수: 299세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 8층

* 전용면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 토지 지분: 7.66㎡ (약 2.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 "세종대성고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등을 고려할 때 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 동측 및 서측으로 광대로 및 중로에 접하고 있으며, 서측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 보존: 주식회사에스알토건 (2017-10-30)

* 소유권 이전: 배민주 (2017-11-15)

* 주택임차권: 전다혜 (2024-07-11 접수, 을3), 보증금 1억 2천 5백만원, 인수 조건

* 전입일자: 2022년 7월 4일

* 확정일자: 2022년 6월 26일

* 본 임차인은 대항력(2022-07-04)을 보유하고 있으며, 등기부등본 상 '인수'로 표기되어 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 소유권 이전: 한해란 (2022-07-20)

* 압류: 세종세무서장 (2024-03-12) - 말소기준권리

* 강제경매: 전다혜 (2024-11-12 접수) - 말소 예정

3.3. 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권(전다혜)은 배당에서 보증금 1억 2천 5백만원이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 최대 1억 2천 5백만원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본 건이 위치한 세종특별자치시 나성동 일대는 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.

* 주상복합 건물로 1층에는 상점, 근린생활시설 등이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

* 세종시의 중심 상업지역에 해당하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 주변으로 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 세종대성고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 편의시설

* 건물 내에는 위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 해당 건물(SR파크시티)은 총 299세대로, 주차 가능 대수는 292대로 세대당 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 조건

* 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전다혜의 보증금 1억 2천 5백만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 임차인의 전입일자(2022-07-04)와 확정일자(2022-06-26) 상 대항력이 있으며, 임차권 등기가 말소되지 않고 인수되는 조건으로 경매가 진행될 가능성이 높습니다.

* 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가 비용을 부담해야 합니다.

6.2. 혐오시설

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 없었습니다.

* 다만, 세종시 외곽 지역에 친환경종합타운(폐기물 처리 시설) 건설이 추진되었던 이력이 있으나, 본건 물건지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 세종시 나성동에 위치한 에스알파크시티 도시형생활주택으로, 중심 상업지구에 속해 교통 및 생활 인프라가 양호합니다.

* 건물은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 약 7.24평으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

7.2. 투자 고려사항

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 5백만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 현재 시세는 감정가(1억 2천 3백만원)와 유사하거나 약간 높은 수준(매매가 1억~1억 2천만원)으로 형성되어 있으나, 임차 보증금 인수액을 고려하면 총 투입 비용이 상당할 수 있습니다.

* 따라서, 본 건은 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 또는 향후 시세 상승을 염두에 둔 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 세종시 중심 상업지역에 위치하여 BRT 노선 접근성이 우수하고, 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 도시형 생활주택(원룸형)으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자가에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 임차인 리스크 활용 방안

* 인수해야 할 임차 보증금이 크므로, 해당 임차인과의 협의를 통해 보증금 일부 또는 전부를 배당받도록 유도하거나, 명도를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* SR파크시티 23㎡ 내외 면적의 최근 시세는 매매가 1억원 ~ 1억 2천만원, 전세가 9천만원 ~ 1억원 수준입니다.

* 감정가 1억 2천 3백만원은 이러한 시장 가격과 부합하거나 약간 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 5백만원을 인수해야 하는 조건입니다.

* 따라서, 실제 매수인의 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 1억 2천 5백만원'이 됩니다.

* 현재 시세가 1억원 ~ 1억 2천만원 수준이고, 감정가가 1억 2천 3백만원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 고려하면 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 총 투입 비용이 시세와 비슷하거나 초과될 경우 수익성을 기대하기 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 시세 범위 하한선인 1억원 수준을 기준으로, 인수 보증금을 포함한 총 비용이 시세 범위 내에 들어오도록 산정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원 사이로 권장합니다.

* 이 경우 총 투입 비용은 약 2억 2천 5백만원 ~ 2억 3천만원이 되며, 이는 현재 1억 2천만원 수준의 매매 시세보다 높은 수준이므로, 추가적인 시세 상승이 동반되거나 협상을 통한 임차 보증금 조정이 이루어져야 실익을 얻을 수 있습니다.

* 주의: 본 물건은 임차인 보증금 인수액이 감정가 및 시세보다 높을 수 있어, 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.