나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3689 [4] 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""가수원네거리"" 북서측 인근에 위치하는 지산프라자 제4층 제401호 외 4개호로서 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제4층 제401호[기호1], 제4층 제402호[기호2],
제4층 제403호[기호3], 제4층 제404호[기호4], 제4층 제405호[기호5]로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 내부 인테리어 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 본건 각 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도) 포함하여 일단의 사무실로 구성되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형으로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 및 북측으로 중로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 준주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : -

물건 비고

4층의 401호, 402호, 403호, 404호, 405호를 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도)을 포함하여 하나의 사무실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3689 (4)

물건종별: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 180,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남

1.1. 1.소재지 및 면적

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층 404호 (신주소: 대전광역시 서구 원도안로 16, 4층 404호)

토지 지분 면적: 22.51㎡ (약 6.81평)

건물 면적: 58.20㎡ (약 17.60평)

1.1. 2.건물 현황

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

본건 위치: 6층 중 4층 404호

사용승인일: 2015.07.15

건물 내 전유부: 401호, 402호, 403호, 404호, 405호가 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중. 일부 공용부분(복도) 포함.

건물 마감: 외벽 - 외장석재붙임 등, 내벽 - 벽지붙임 등, 창호 - 샷시 등.

설비 내역: 전기, 위생 및 급·배수, 승강기, 소방설비 등.

1.1. 3.토지 현황

토지 이용계획: 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 준주거지역

토지 형상: 대체로 정방형

인접 도로: 서측, 남측, 북측으로 중로 등 접함.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리: 을7, 근저당권, 남대전농업협동조합, 2020-08-28 접수, 채권액 76,700,000원.

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 본 권리보다 후순위인 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.총 채무액 및 주요 권리 내역

집합건물 등기부상의 총 채무액은 약 2,858,774,270원 입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 주식회사지산종합건설 (2016-04-01)

* 근저당: 남대전농업협동조합 (2020-08-28, 76,700,000원) - 말소기준권리

* 다수 가압류 및 압류: 이경희, 고양시, 서대전세무서장, 최영진, 김주용, 조원숙, 최문종, 정지윤, 최영호, 조인용, 이상도, 신용보증기금, 신보2022제14차유동화전문, 신보2022제20차유동화전문 등 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예상됩니다.

* 임의경매 개시결정: 남대전농업협동조합 (2025-07-17, 462,059,261원) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

1.3. 3.임차인 현황

임차인: (주)진흥인베스트

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2016-07-01

대항력: 있음

비고: 본건에는 대항력 있는 임차인 (주)진흥인베스트가 존재합니다. 해당 임차인의 보증금은 0원, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요하며, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "지상권개요"가 언급되어 있으나, 등기부등본 상에는 관련 권리가 명시되어 있지 않아 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

본건이 위치한 대전광역시 서구 도안동은 가수원네거리 인근의 상업 및 주거 복합 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

건축물대장 상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등재되어 있어, 해당 업종의 사업장 운영에 적합한 입지입니다.

1.4. 2.건물 이용 현황

본건(4층 401호~405호)은 경계벽이 없이 하나의 사무실로 통합되어 사용 중이며, 일부 공용부분(복도)까지 포함하고 있어 넓은 단일 공간으로 활용되고 있습니다. 이는 해당 공간이 특정 사업 목적에 맞춰 구성되었을 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

가수원네거리 인근에 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 2.대중교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 출퇴근 및 물류 이동에 유리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.합쳐진 사무실 이용 형태

본건은 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중이며, 일부 공용부분(복도)을 포함하고 있습니다. 이는 공부상 구분 건물이더라도 실질적으로 합쳐져 사용되고 있음을 의미하며, 향후 원상복구, 분할 매각, 또는 임대 시 예상치 못한 문제 발생 소지가 있습니다.

1.6. 2.대항력 있는 임차인

(주)진흥인베스트는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 인수되는 금전적 부담은 없으나 실제 점유 및 사용 관계에 대한 철저한 확인과 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 3.권리관계의 복잡성

다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 설정되어 있어 채무 총액이 매우 높으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 4.물건 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 추가적인 정보는 제공되지 않았으나, 이는 채권의 유동화 또는 복수의 담보물이 설정되었음을 시사하며, 경매 절차의 투명성 및 진행에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 5.주변 시설 (혐오시설 등)

제공된 정보 상 본건 주변에 혐오시설 등 잠재적 가치를 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동 소재 지산프라자 4층에 위치한 근린상가(현 사무실)로, 가수원네거리 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

총 5개 호실(401호~405호)이 경계벽 없이 하나의 넓은 사무 공간으로 활용되고 있다는 점이 특징적입니다. 이는 넓은 면적을 필요로 하는 사업체에 매력적일 수 있습니다.

권리관계는 다수의 채권 설정으로 인해 복잡해 보이나, 말소기준권리인 남대전농업협동조합의 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없다는 점은 긍정적이나, 명도 시 명확한 확인과 협상이 필요합니다.

합쳐진 사무실의 현황과 공부상의 차이, 그리고 임차인과의 관계는 본건 취득 시 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 가수원네거리 인근 상권의 미래 가치: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력.

* 통합 공간의 활용성: 5개 호실을 합친 넓은 면적으로, 다양한 업종의 사무실이나 상업 시설로 활용 가능.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가를 기준으로, 향후 적정 낙찰가를 통해 시세보다 저렴하게 취득하여 투자 수익 확보 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 계획 등 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

제공된 정보와 본건의 특수성(합쳐진 사무실, 대항력 있는 임차인 등)을 고려할 때, 일반적인 경매 투자의 경우 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 유찰을 거치며 신중하게 입찰가를 결정하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 경우 약 126,000,000원 ~ 144,000,000원 사이에서 입찰가격을 검토해볼 것을 제안합니다.

이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

인수 보증금은 임차인 (주)진흥인베스트의 보증금이 0원이므로, 해당되는 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.