나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3689 [5] 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""가수원네거리"" 북서측 인근에 위치하는 지산프라자 제4층 제401호 외 4개호로서 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제4층 제401호[기호1], 제4층 제402호[기호2],
제4층 제403호[기호3], 제4층 제404호[기호4], 제4층 제405호[기호5]로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 내부 인테리어 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 본건 각 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도) 포함하여 일단의 사무실로 구성되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형으로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 및 북측으로 중로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 준주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : -

물건 비고

4층의 401호, 402호, 403호, 404호, 405호를 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도)을 포함하여 하나의 사무실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3689 (5)

소재지: 대전광역시 서구 원도안로 16 (도안동) 지산프라자 4층 405호

용도: 근린상가

감정가: 287,000,000원

토지면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

건물면적: 92.83㎡ (약 28.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

건물주용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북서측 인근에 위치한 지산프라자 내에 있습니다. 주위에는 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

교통 상황은 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 건물 서측, 남측, 북측으로 중로가 접해 있습니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 28일 접수된 남대전농업협동조합의 근저당입니다.

이하 등기부상 권리 내역은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: (주)진흥인베스트

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2016년 7월 1일

- 대항력: 있음

주의사항: (주)진흥인베스트는 대항력이 있으나 보증금과 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 별도의 정산이 필요한 부분이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으며, 이들은 말소기준권리 이후에 설정되어 모두 말소될 것으로 보입니다.

- 총 채권액은 3,281,540,118원입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 도안동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 가수원네거리 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 있는 편입니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 업종에 따라 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 경쟁 또한 치열할 수 있으므로 업종별 분석이 필요합니다.

최근 발표된 자료에 따르면, 도안동 지역은 다른 지역에 비해 상권 유동인구 및 사업체 현황이 꾸준히 유지되거나 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

본 건물이 위치한 대전 서구 도안동 일대는 다양한 편의시설이 접근 가능한 지역입니다.

주변에는 식당, 카페, 마트 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

특히, 도안동 일대는 최근 몇 년간 대규모 택지개발과 함께 공원, 학교 등 생활 기반 시설 확충이 이루어져 정주 여건이 개선되었습니다.

다만, 검색 결과 중 '크린넷'이라는 쓰레기 자동집하시설과 관련된 악취 민원 사례가 다수 확인되었습니다. 해당 시설이 본 건물의 직접적인 인근에 위치하는지는 추가 확인이 필요하나, 지역 전체의 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합 사용: 본 건은 4층 401호, 402호, 403호, 404호, 405호가 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중이며, 일부 공용부분(복도)을 포함하고 있습니다. 이는 향후 내부 구조 변경, 임대차 계약, 또는 분리 사용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)진흥인베스트는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 위험이 있습니다. 상세 조건 확인이 필수적입니다.

* 높은 채권 총액: 약 32억 원에 달하는 다수의 채권이 설정되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 물건 특성상 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으며, 담보가 여러 채권으로 묶여 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도안동의 중심 상업 지구에 위치하며, 접근성이 우수한 근린상가입니다. 감정가는 2억 8천 7백만 원으로 책정되어 있습니다.

하지만, 5개 호실이 합벽 없이 사용되고 있는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점, 그리고 총 채권액이 매우 높은 점 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 임차인 상황 파악, 건물 이용 현황 확인, 그리고 예상되는 명도 및 정산 비용 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가수원네거리 인근의 입지: 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

* 상업지역 용도: 향후 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리 관계 해소 및 내부 개선 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 주변 생활 인프라: 도안동의 풍부한 생활 편의시설 및 주거 환경은 상업 시설 운영에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 287,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 시장 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 본건의 복잡한 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 미확인분) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

통상적으로 위와 같은 복합적인 리스크를 가진 물건의 경우, 감정가의 20~30% 할인된 가격을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 약 200,000,000원에서 215,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 참고용 추정치이며, 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3689 (5)

소재지: 대전광역시 서구 원도안로 16 (도안동) 지산프라자 4층 405호

용도: 근린상가

감정가: 287,000,000원

토지면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

건물면적: 92.83㎡ (약 28.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

건물주용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북서측 인근에 위치한 지산프라자 내에 있습니다. 주위에는 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

교통 상황은 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 건물 서측, 남측, 북측으로 중로가 접해 있습니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 28일 접수된 남대전농업협동조합의 근저당입니다.

이하 등기부상 권리 내역은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: (주)진흥인베스트

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2016년 7월 1일

- 대항력: 있음

주의사항: (주)진흥인베스트는 대항력이 있으나 보증금과 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 별도의 정산이 필요한 부분이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으며, 이들은 말소기준권리 이후에 설정되어 모두 말소될 것으로 보입니다.

- 총 채권액은 3,281,540,118원입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 도안동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 가수원네거리 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 있는 편입니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 업종에 따라 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 경쟁 또한 치열할 수 있으므로 업종별 분석이 필요합니다.

최근 발표된 자료에 따르면, 도안동 지역은 다른 지역에 비해 상권 유동인구 및 사업체 현황이 꾸준히 유지되거나 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

본 건물이 위치한 대전 서구 도안동 일대는 다양한 편의시설이 접근 가능한 지역입니다.

주변에는 식당, 카페, 마트 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

특히, 도안동 일대는 최근 몇 년간 대규모 택지개발과 함께 공원, 학교 등 생활 기반 시설 확충이 이루어져 정주 여건이 개선되었습니다.

다만, 검색 결과 중 '크린넷'이라는 쓰레기 자동집하시설과 관련된 악취 민원 사례가 다수 확인되었습니다. 해당 시설이 본 건물의 직접적인 인근에 위치하는지는 추가 확인이 필요하나, 지역 전체의 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합 사용: 본 건은 4층 401호, 402호, 403호, 404호, 405호가 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중이며, 일부 공용부분(복도)을 포함하고 있습니다. 이는 향후 내부 구조 변경, 임대차 계약, 또는 분리 사용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)진흥인베스트는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 위험이 있습니다. 상세 조건 확인이 필수적입니다.

* 높은 채권 총액: 약 32억 원에 달하는 다수의 채권이 설정되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 물건 특성상 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으며, 담보가 여러 채권으로 묶여 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도안동의 중심 상업 지구에 위치하며, 접근성이 우수한 근린상가입니다. 감정가는 2억 8천 7백만 원으로 책정되어 있습니다.

하지만, 5개 호실이 합벽 없이 사용되고 있는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점, 그리고 총 채권액이 매우 높은 점 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 임차인 상황 파악, 건물 이용 현황 확인, 그리고 예상되는 명도 및 정산 비용 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가수원네거리 인근의 입지: 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

* 상업지역 용도: 향후 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리 관계 해소 및 내부 개선 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 주변 생활 인프라: 도안동의 풍부한 생활 편의시설 및 주거 환경은 상업 시설 운영에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 287,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 시장 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 본건의 복잡한 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 미확인분) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

통상적으로 위와 같은 복합적인 리스크를 가진 물건의 경우, 감정가의 20~30% 할인된 가격을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 약 200,000,000원에서 215,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 참고용 추정치이며, 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.