나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3689 [2] 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""가수원네거리"" 북서측 인근에 위치하는 지산프라자 제4층 제401호 외 4개호로서 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제4층 제401호[기호1], 제4층 제402호[기호2],
제4층 제403호[기호3], 제4층 제404호[기호4], 제4층 제405호[기호5]로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 내부 인테리어 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 본건 각 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도) 포함하여 일단의 사무실로 구성되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형으로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 및 북측으로 중로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 준주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : -

물건 비고

4층의 401호, 402호, 403호, 404호, 405호를 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도)을 포함하여 하나의 사무실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3689 (2)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층 402호 (401호, 403호, 404호, 405호 포함)

용도: 근린상가

감정가: 252,000,000원

토지면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

건물면적: 81.60㎡ (약 24.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남대전농업협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 토지형상 및 이용상태: 대체로 정방형 토지로서 상업용으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측, 남측, 북측으로 중로 등에 각각 접하여 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 준주거지역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 28일 접수된 남대전농업협동조합의 근저당권 (을7)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리가 소멸될 예정)

* 임차인 현황:

* (주)대산산업개발: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-02-13, 대항력 있음.

* (주)진흥인베스트: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016-07-01, 대항력 있음.

* 권리분석 요약:

* 총 등기부채권액: 약 2,903,218,915원으로 매우 높은 상태임.

* 본건은 유동화 물건이며, 공동담보로 경매가 진행됨.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 인수 여부를 신중하게 확인해야 함. (주)대산산업개발의 경우 10,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있음. (주)진흥인베스트는 보증금은 없으나 대항력은 존재함.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 대전광역시 서구 도안동 "가수원네거리" 인근에 위치한 지산프라자 내 상가임.

* 주위는 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 형성된 지역으로, 배후수요가 있는 상권임.

* 현재 4층 401호부터 405호까지 5개 호실이 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용되고 있어, 통합된 공간 활용이 이루어지고 있음.

* 해당 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 사용 가능함.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 4층에 해당함.

* 사용승인일: 2015년 7월 15일

* 건축물 기본 정보:

* 총 연면적: 3,855.91㎡

* 대지면적: 949㎡

* 지하 주차 대수: 24대

* 주변 환경: 가수원네거리 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태임.

* 환경 관련 시설: 대전 서구 우명동 일대에 폐기물 처리 시설(열분해 가스화 에너지 시설) 추진 관련 주민 반발 사례가 있으며, 유성구 금고동에는 위생매립장이 운영 중임. 본건과의 정확한 거리 및 영향은 추가적인 지리적 분석이 필요하나, 잠재적 환경 관련 시설에 대한 인지가 필요할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: (주)대산산업개발은 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. (주)진흥인베스트 또한 대항력을 가지고 있어 명도 시 협의가 필요할 수 있음.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 약 2,903,218,915원을 초과하는 높은 금액으로, 채무자의 재정적 어려움이 상당함을 시사함. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있음.

* 복합 호실 사용: 5개 호실이 하나의 사무실로 통합되어 사용 중이므로, 명도 및 점유 사용에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 추후 분할이나 재구성에 대한 고려가 필요할 수 있음.

* 유동화 물건: 채권양도 등의 거래 과정을 거친 유동화 물건으로, 권리관계가 복잡할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 인근에 위치한 준주거지역 내 상가 물건임.

* 4층 401호부터 405호까지 5개 호실이 경계벽 없이 통합 사용 중이며, 이는 잠재적 공간 활용도를 높일 수 있는 요인이 될 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, (주)대산산업개발의 보증금 1,000만원은 인수 대상이 될 수 있음. (주)진흥인베스트 또한 대항력을 보유하고 있음.

* 총 등기부채권액이 매우 높아 권리 관계가 복잡하나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 정상적인 매각 절차 진행 시 낙찰자는 권리를 인수하지 않음.

* 상권은 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 지역 내에서의 수요를 기반으로 운영될 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 가수원네거리 인근이라는 입지적 강점.

* 5개 호실 통합 사용으로 인한 넓은 면적 활용 가능성.

* 상권 내 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 252,000,000원에서 시작하며, 임차인 (주)대산산업개발의 보증금 10,000,000원을 낙찰 시 인수해야 할 수 있다는 점을 반드시 고려하여 산정해야 함.

* 또한, 권리관계의 복잡성, 명도 저항 가능성, 향후 상권의 발전 가능성, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.