나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3689 [3] 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""가수원네거리"" 북서측 인근에 위치하는 지산프라자 제4층 제401호 외 4개호로서 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제4층 제401호[기호1], 제4층 제402호[기호2],
제4층 제403호[기호3], 제4층 제404호[기호4], 제4층 제405호[기호5]로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 내부 인테리어 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 본건 각 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도) 포함하여 일단의 사무실로 구성되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형으로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 및 북측으로 중로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 준주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : -

물건 비고

4층의 401호, 402호, 403호, 404호, 405호를 경계벽이 없는 상태로서 일부 공용부분(복도)을 포함하여 하나의 사무실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3689 (3)

* 소재지: 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층 403호 (신주소: 대전광역시 서구 원도안로 16)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 289,000,000원

* 토지면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

* 토지지분: 36.2㎡ (약 10.95평)

* 건물면적: 93.58㎡ (약 28.31평)

* 건물지분: 93.58㎡ (약 28.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 4층

* 사용승인일: 2015년 07월 15일

* 총 호실 수: 33개

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

* 본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3.토지이용계획

* 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 준주거지역에 해당합니다.

1.1. 4.인접도로상태

* 본건 토지는 서측, 남측 및 북측으로 중로 등과 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 08월 28일 접수된 남대전농업협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을7 근저당권 (말소기준)

* 갑10 가압류 (정연태)

* 갑12 압류 (고양시)

* 갑14 압류 (서대전세무서장)

* 갑16 (1)가압류 (최영진)

* 갑16 (3)가압류 (김주용)

* 갑15 가압류 (조원숙)

* 갑16 (2)가압류 (최문종)

* 갑17 가압류 (정지윤)

* 갑18 (2)가압류 (최영호)

* 갑18 (1)가압류 (조인용)

* 갑19 가압류 (이상도)

* 갑20 가압류 (신용보증기금)

* 갑21 가압류 (신용보증기금)

* 갑22 임의경매 (남대전농업협동조합)

* 갑23 가압류 (신보2022제14차유동화전문)

* 갑24 가압류 (신보2022제20차유동화전문)

* 갑25 압류 (서구(대전광역시))

* 갑26 압류 (동구(대전광역시))

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)진흥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016년 07월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상으로 간주될 수 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 실제 인수 가능성 여부를 반드시 확인해야 합니다. (주)진흥 은 2016년부터 해당 공간을 사용하고 있으며, 금액 미상에도 불구하고 대항력이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료 상 0원으로 표기됨. 단, 상기 임차인 현황 참고)

* 등기부채권 총액: 2,908,456,633원

1.3. 상권분석

* 본건은 가수원네거리 인근의 준주거지역 내 상가 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

* 건물 자체는 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 상가 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (상세 정보는 외부 검색 제한으로 제공 불가)

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: (주)진흥 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 0원 표기와 관련하여 낙찰 후 인수 또는 배당 관련 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 복합적인 물건 이용 상태: 4층 401호, 402호, 403호, 404호, 405호가 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용되고 있으며, 복도 일부를 공용으로 사용하는 것으로 파악됩니다. 이는 실제 사용 면적, 구조, 추후 분할 사용 가능 여부 등에 대한 면밀한 현황 조사를 요구합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 물건의 소유권 및 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치한 지산프라자 4층 403호로서, 가수원네거리 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치하며, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

* 입지상 준주거지역에 해당하며 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 (주)진흥 의 존재(보증금 0원), 5개 호실이 통합되어 사용되는 복합적인 이용 형태, 그리고 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성은 본 물건의 주요 검토 사항입니다.

* 따라서 권리 관계 및 실제 현황에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가수원네거리 인근 상권: 지역 상권 내 안정적인 수요 확보 가능성.

* 준주거지역: 향후 개발 잠재력 및 지역 가치 상승 기대.

* 복합 공간 활용: 5개 호실을 통합하여 넓은 규모의 상업 공간 또는 사무실로 활용 가능.

* 권리 및 현황 분석: 임차인 및 물건 이용 형태에 대한 명확한 파악 시, 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 289,000,000원

* 산정 근거:

* 인수 보증금: 자료상 0원으로 분석되나, 대항력 있는 임차인 (주)진흥 과의 관계는 면밀히 확인 필요.

* 유사 물건 낙찰가 및 주변 시세: 본 보고서는 외부 검색 제한으로 인해 분석하지 못하였음.

* 물건 특수성: 5개 호실 통합 사용, 공용 부분 포함 등 현황 조사를 통한 가치 평가 중요.

* 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 231,200,000원 ~ 260,100,000원

* 본 입찰가는 예상치이며, 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.