나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503418 [2] 대전광역시 동구 가오동 235-12 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재‘가오동네거리’북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 2층 201호, 202호로서, (사용승인 : 2015.04.01.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 인테리어 마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

기호1 : 공부상 용도 '의원'이고, 현황 음식점(상호:임만순숯불갈비)으로 이용중임 기호2 : 공부상 용도 '의원'이고, 현황 노래방(상호:7080까오) 및 일부 음식점으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지이고, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 가오동 235-12번지 기준 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-51(가오동길))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

- 공부상용도 '의원'이고, 현황 '기호1 음식점, 기호2 노래방 및 일부 음식점'으로 이용중임. - (기호2) 집합상가 일부는 (기호1)과 연계하여 음식점으로 이용중이고, 경계 구분표지 및 건물번호 표지는 부착되어 있지 않으나, 공부와 일치하도록 물리적 복원 가능한 것으로 판단됨.(후첨 건물개황도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였고, 호별위치는 집합건축물대장상 현황도면 기준으로 표기하였음.

물건 비고

공부상 '의원'이나, 현황 '노래방 및 일부 음식점'으로 이용 중임.
일부는 201호에서 연계하여 음식점으로 이용중이고, 경계 구분표지 및 건물번호 표지는 부착되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503418 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 가오동 235-12 2층202호

토지면적: 126.51㎡ (약 38.27평)

건물면적: 169.77㎡ (약 51.36평)

토지/건물 일괄매각 여부: 토지/건물 일괄매각

감정가: 428,000,000원

주요 이용 현황:

공부상 용도: 의원

실제 이용 현황: 노래방 및 일부 음식점으로 이용 중 (201호와 연계 사용)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 동구 가오동 소재 '가오동네거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성된 주거지역입니다. 제반 입지여건은 보통시됩니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스승강장과의 거리를 감안할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 지역 이용 계획

대표지번 가오동 235-12번지 기준:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-51(가오동길))(접합)

* 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한지역)

* 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 진종식 (2015.04.08)

* 말소기준권리: 대전중부새마을금고 근저당 (2015.04.08, 187,200,000원)

* 기타 권리: 다수의 근저당권 (심순택), 압류 (대전세무서장, 서대전세무서장), 강제경매 (임대성) 등 다수 존재

* 총 채권액: 525,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 안 :

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 유 :

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-24

* 확정일자: 2025-12-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 대전 동구 가오동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, '가오동네거리'를 중심으로 형성된 생활 상권을 이용합니다. 주변 지역은 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 배후 수요가 안정적입니다.

4.2. 업종 현황

현재 공부상 용도는 '의원'이나, 실제로는 '음식점'과 '노래방'으로 이용되고 있습니다. 이는 지역 주민들의 소비 성향에 맞춘 업종으로, 지역 상권의 특성을 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건이 위치한 가오동 일대는 주거지역으로, 주변에 상업시설이 발달하여 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 지역 내 초, 중, 고등학교 등의 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도('의원')와 실제 이용 현황('음식점', '노래방')이 상이하여, 향후 용도 변경이나 관련 민원 발생 시 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다. 또한, 201호와 연계하여 음식점으로 이용 중이며 경계 구분 표지 등이 부착되지 않아 명확한 구분과 독립적인 운영이 어려울 수 있습니다. 다만, 물리적 복원이 가능한 수준으로 판단됩니다.

6.2. 임대차 관계

현재 파악된 임차인 두 명 모두 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 임대 관계의 복잡성이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 건축물 현황

건축물 사용승인일이 2015년 4월 1일로 비교적 신축에 속하나, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 근린 상업 시설로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가오동의 중심 상권인 가오동네거리 인근에 위치한 근린상가입니다. 비교적 최근에 건축된 건물이며, 지역 주민들을 위한 생활 밀착형 상업시설로 이용되고 있어 기본적인 수요는 확보되어 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 연계 사용으로 인한 경계 불분명 문제 등은 인수 후 해결해야 할 과제입니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 단지를 기반으로 한 고정적인 수요 확보 가능.

* 실제 이용 중인 업종(음식점, 노래방)이 지역 상권에 적합하여 업종 유지 시 안정적인 임대 수익 기대.

* 비교적 신축 건물로 리모델링 및 활용 가능성이 높음.

* 용도 불일치 문제 해결 시 정상적인 임대 및 운영 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 428,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 현재 파악된 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으며, 이는 강제경매 개시로 이어진 사유입니다. 주변 시세 및 물건의 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 342,400,000원 ~ 385,200,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 법원의 매각 허가 여부, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.