나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52873 [6] 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 ""시흥대야역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 지하철역, 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호, 제305호, 제306호(사용승인일:2020.02.27)로서
외벽 : 페어글라스, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : ""근린생활시설(의원)""이나 기준시점 현재 ""공실""임.
기호(3)~(6) : ""근린생활시설(의원)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형"" 토지로 ""근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약40미터, 북서측으로 노폭 약12미터, 남서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(의원)으로 이용 중이며, '서울진외과의원' 상호 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52873 (6)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 306호

건물명: 다온프라자

층수: 3층 306호 (전유부상 306A)

준공일: 2020년 02월 27일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건

주용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원)

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

토지지분: 39.9018㎡ (약 12.07평)

건물면적: 96.45㎡ (약 29.18평)

건물지분: 96.45㎡ (약 29.18평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 457,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 근저당권자)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 공부상 근린생활시설(의원)으로 이용 중이며, '서울진외과의원' 상호 표시되어 있음.

특수물건정보: 공동담보

1.4. 이용 상태

공부상 용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원)

실제 이용 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 일부 호실은 '근린생활시설(의원)'로 이용 중이나 기준 시점 현재 '공실'인 경우도 있으며, 일부 호실은 '근린생활시설(의원)'로 이용 중임. 본건 건물은 '서울진외과의원' 상호가 표시되어 있음.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동에 소재하며, "시흥대야역" 동측 인근에 위치함. 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 (시흥대야역)과 노선 버스 정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 40미터, 북서측으로 노폭 약 12미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역. 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존 (2020-03-12) : 유한회사아이에스

말소기준권리 : 근저당권 (2020-03-12, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 5,222,400,000원)

이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

총 등기부 채권액: 7,237,162,950원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (김장진)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자(사업일자): 2022-07-14

확정일자: 2022-07-19

배당신고일자: 2025-08-13

대항력: 없음

권리분석상, 본 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무가 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 시흥대야역 인근에 위치한 상가지대로, 주위에 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 밀집되어 있어 상권 활성화에 유리한 환경임.

4.2. 주요 업종

건축물대장상 제1종근린생활시설로 소매점, 의원 등이 입점 가능한 업종으로 구성되어 있음. '서울진외과의원' 상호가 표시된 점은 의원 업종의 잠재적 수요를 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시흥대야역 및 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 또한, 주거 단지 및 상업 시설이 혼재하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

인근에 대야초등학교, 대흥중학교, 시흥고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

감정평가서 요약에 따르면 일부 호실이 공실 상태인 점은 공실률 증가 가능성을 시사하며, 이는 임대 수익성에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 약 72억 원으로 높게 나타나나, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없어 법적 리스크는 낮음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 '다온프라자' 내 상가로, 시흥대야역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건이 우수함. 2020년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종으로 활용이 가능함. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점임. 다만, 일부 공실 가능성과 높은 총 채권액은 투자 시 고려해야 할 사항임. '서울진외과의원' 상호 표시는 상가 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 시흥대야역 역세권 상권으로 향후 발전 가능성 기대.

* 넓은 전용 면적(약 29.18평)으로 다양한 업종 배치 및 활용 용이.

* 말소기준 권리 이후 모든 권리 소멸로 안전한 권리 분석.

* '서울진외과의원' 상호 표시는 해당 업종으로의 임대 또는 운영 시 긍정적 효과 기대.

* 비교적 최근 준공(2020년)된 건물로 건물 노후도 낮음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 제외하고, 본 물건의 감정가 457,000,000원을 기준으로 시장 가치, 임대 수익률, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 공실 위험성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 상세한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 개별적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적인 경매 참여 시에는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.