나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52873 [5] 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 ""시흥대야역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 지하철역, 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호, 제305호, 제306호(사용승인일:2020.02.27)로서
외벽 : 페어글라스, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : ""근린생활시설(의원)""이나 기준시점 현재 ""공실""임.
기호(3)~(6) : ""근린생활시설(의원)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형"" 토지로 ""근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약40미터, 북서측으로 노폭 약12미터, 남서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(의원)으로 이용 중이며, '서울진외과의원' 상호 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52873 (5)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 305호

용도: 근린상가

감정가: 496,000,000원

면적:

토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

토지지분: 41.176㎡ (약 12.46평)

건물면적: 99.53㎡ (약 30.10평)

건물지분: 99.53㎡ (약 30.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 근린생활시설(의원)으로 이용 중이며, '서울진외과의원' 상호 표시되어 있음.

건축물 정보:

사용승인일: 2020.02.27

건물 구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 제1종 근린생활시설 (소매점, 의원)

총 층수: 5층 (본건 3층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 시흥시 대야동에 소재한 "시흥대야역" 동측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 원활하며, 인근에 지하철역(서해선 시흥대야역)과 노선버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

도로상태:

북동측으로 노폭 약 40미터, 북서측으로 노폭 약 12미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

본건은 다수의 근저당권 및 가압류 등 권리가 설정되어 있으나, 경매 절차에 따라 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(접수일자 2020-03-12)입니다. 등기부채권 총액은 7,237,162,950원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

임차인 김장진 씨가 존재하며, 보증금 30,000,000원, 차임 2,050,000원입니다. 전입/사업자 등록일은 2022-07-14이며, 확정일자는 2022-07-19입니다. 하지만, 대항력은 없습니다 . 배당 신고일자는 2025-08-13입니다.

권리분석 요약:

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다. 임차인 김장진 씨는 대항력이 없어 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특징:

본건이 위치한 대야동은 시흥대야역을 중심으로 상업, 주거, 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 주택가가 많아 근린생활시설로서 배후 수요가 풍부합니다.

업종 현황:

등기부 및 건축물 대장상 '의원' 및 '소매점'으로 이용 가능하며, 현재 '서울진외과의원'으로 표시된 점을 고려할 때 의료 관련 업종 및 일반 상가 업종에 적합합니다.

잠재 수요:

시흥대야역이라는 역세권 입지, 그리고 인근 주거 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 사업 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

시흥대야역을 중심으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있습니다. 또한, 은계호수공원과 같은 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 혐오시설:

본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 시흥시의 일부 지역이 산업 단지와 인접하여 환경 오염 문제가 제기된 사례가 있으나, 본건의 상업 지구 위치에서는 직접적인 영향을 받지 않을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험:

현재 '서울진외과의원'으로 표기되어 있으나, 감정평가서 요약에는 일부 호수가 '공실'로 기재되어 있어 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 역세권 상가라는 이점을 고려할 때 적극적인 임차 활동을 통해 해소 가능할 것으로 보입니다.

시장 변동성:

부동산 시장의 전반적인 변동성은 모든 부동산 투자에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

명도 저항:

임차인 김장진 씨는 대항력이 없어 명도 절차는 비교적 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다. 그러나 일반적인 명도 과정에서 발생하는 시간 및 비용 소요는 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

역세권 입지:

시흥대야역 도보권에 위치하여 유동인구 확보 및 교통이 편리합니다.

근린상가로서의 안정성:

주거 지역에 둘러싸여 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성:

다수의 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

명도 용이성:

임차인이 대항력을 갖추고 있지 않아 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 시흥대야역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 다수의 권리가 말소되고 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석 및 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 현재 일부 공실 가능성이 있는 점은 감안하여 투자 계획을 수립해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 496,000,000원을 기준으로, 본건의 입지 조건, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞춰 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.