나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52873 [2] 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 ""시흥대야역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 지하철역, 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호, 제305호, 제306호(사용승인일:2020.02.27)로서
외벽 : 페어글라스, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : ""근린생활시설(의원)""이나 기준시점 현재 ""공실""임.
기호(3)~(6) : ""근린생활시설(의원)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형"" 토지로 ""근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약40미터, 북서측으로 노폭 약12미터, 남서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(의원)이고 현재 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52873 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

* 소재지: 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 302호

* 건물명: 다온프라자

* 용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설 - 소매점, 의원)

* 사용승인일: 2020년 02월 27일

* 해당 호실 건물면적: 121.32㎡ (약 36.69평)

* 해당 호실 토지지분: 50.1906㎡ (약 15.18평)

* 건물 전체 대지면적: 1287.6㎡ (약 389.56평)

* 건물 전체 연면적: 6341.6㎡ (약 1918.36평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 665,000,000원 (6억 6천 5백만원)

* 매각조건: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 혼재하는 상가 대로변 지역입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량을 통한 건물까지의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 지하철역(시흥대야역)과 노선 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북동측 약 40미터, 북서측 약 12미터, 남서측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2020년 03월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을구의 근저당권 2건, 갑구의 가압류 8건, 갑구의 임의경매 1건, 갑구의 압류 1건은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인되었습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 본건(302호)은 공부상 근린생활시설(의원)이나 감정평가 시점 기준 '공실' 상태입니다.

* 명확하게 파악된 임차인이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

* 시흥대야역 인근의 상가지대로서, 주거 단지 및 기타 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 다양한 연령대의 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 주요 업종 및 활용 가능성

* 건물 전체의 주용도는 제1종 근린생활시설이며, 소매점 및 의원 용도로 활용 가능합니다.

* 본건 302호는 의원 또는 소매점 등 다양한 근린생활시설 업종으로의 전환 및 임대가 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 공실 현황

* 본건 302호는 감정평가 시점 기준 '공실' 상태입니다.

* 다른 호실(301호, 303호~306호)은 근린생활시설(의원)로 이용 중입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 생활 인프라

* 건물 자체 및 인근의 근린생활시설, 소매점 등을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 인근 아파트 단지를 통한 주거 생활 인프라를 공유합니다.

5.2. 주변 개발 계획

* 토지이용계획 상 '공공주택지구'로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 주변에 확인된 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 장기화 가능성

* 현재 본건 302호가 공실 상태이므로, 효과적인 임차인 확보 및 관리가 중요합니다.

* 경기 상황 및 임대 시장 변동에 따라 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

* 등기부상 채무 총액이 약 72억 3천 7백만원으로 매우 높습니다.

* 비록 모든 권리가 말소될 예정이나, 채권 총액이 높다는 점은 공동 담보 물건으로서 잠재적 이슈를 내포하고 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥대야역 역세권에 위치한 신축급(2020년 준공) 상가 건물 내 호실입니다. 입지, 교통, 건물 상태 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태로 즉시 활용 또는 임대가 가능하며, 권리관계 또한 명확하여 법적 위험은 적습니다. 다만, 높은 채무 총액과 공실 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 시흥대야역을 중심으로 한 상권으로, 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 신축급 건물 가치

* 2020년 사용승인을 받은 비교적 최신 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

8.3. 용도 활용성

* 제1종 근린생활시설로서 의원, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 수요층이 넓습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

* 본건의 감정가는 6억 6천 5백만원입니다.

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 운영 계획을 통한 실질적인 수익률 산정이 중요합니다.

* 높은 채무 총액은 해당 물건의 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

9.2. 제안

* 감정가 6억 6천 5백만원을 기준으로, 시장 시세 및 본 건의 현재 공실 상황을 감안하여 80% 내외인 약 5억 3천만원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대료 수준에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.