나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52873 [3] 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 ""시흥대야역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 지하철역, 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호, 제305호, 제306호(사용승인일:2020.02.27)로서
외벽 : 페어글라스, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : ""근린생활시설(의원)""이나 기준시점 현재 ""공실""임.
기호(3)~(6) : ""근린생활시설(의원)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형"" 토지로 ""근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약40미터, 북서측으로 노폭 약12미터, 남서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(의원)로 벽체 구분없이 304호와 일체로 의원으로 사용 중이고, '서울진외과의원' 상호 표시되어 있음. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망(별지 2026.03.11.자 감정인 제출 사실조회회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52873 (3)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 303호

용도: 근린상가 (의원)

감정가: 630,000,000원

토지면적: 47.58㎡ (약 14.39평)

토지지분: 47.576㎡ (약 14.39평)

건물면적: 115.00㎡ (약 34.79평)

건물지분: 115㎡ (약 34.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 02월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동에 소재하며, 시흥대야역 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(시흥대야역)과 노선버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상황

북동측으로 노폭 약 40미터, 북서측으로 노폭 약 12미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020.03.12. 접수, 채권최고액 5,222,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김장진

보증금: 60,000,000원

차임: 6,250,000원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 07월 14일

확정일자: 2022년 07월 19일

배당신고일자: 2025년 08월 13일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 상권 특징

본건이 위치한 시흥시 대야동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 건물 용도 및 현재 이용 상태

건축물대장상 건물 용도는 제1종근린생활시설이며, 소매점 및 의원 용도로 활용 가능합니다. 공부상 근린생활시설(의원)로 등재되어 있으며, 현재 인접한 304호와 벽체 구분 없이 통합되어 '서울진외과의원'으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통 접근성

시흥대야역이 인근에 위치하고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주변 편의시설

상가지대 내 위치하여 은행, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 건물 자체

건물명은 '다온프라자'이며, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조로 지어졌으며, 5층 건물에 승강기 2대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 전체 채권 총액이 7,237,162,950원으로 매우 높습니다. 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 인접 호수와의 통합 사용 및 복원 비용 문제

본건(303호)은 인접한 304호와 벽체 구분 없이 일체로 의원으로 사용 중입니다. 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고 독립성 상실이 일시적이며 복원이 용이한 것으로 조사되었으나, 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정되지 않았습니다. 매수인은 이 부분에 대한 사전 검토 및 예상 비용을 고려해야 합니다.

* 법적 제한 및 규제

토지이용계획상 준주거지역, 과밀억제권역 등 일부 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 시흥대야역 역세권에 위치한 신축 상가(근린생활시설) 경매 물건입니다. 현재 인접 호수와 통합되어 의원으로 사용 중인 점은 향후 명도 및 원상복구 과정에서 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 없고 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 복원 비용 및 명도 가능성을 철저히 검토 후 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 시흥대야역 인근으로 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설과 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 임대 수요: 상업 시설이 발달한 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

감정가는 630,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인접 호수와의 통합 사용으로 인한 복원 비용, 명도 예상 비용, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.