나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52873 [4] 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 ""시흥대야역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 지하철역, 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호, 제305호, 제306호(사용승인일:2020.02.27)로서
외벽 : 페어글라스, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : ""근린생활시설(의원)""이나 기준시점 현재 ""공실""임.
기호(3)~(6) : ""근린생활시설(의원)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형"" 토지로 ""근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약40미터, 북서측으로 노폭 약12미터, 남서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(의원)로 벽체 구분없이 303호와 일체로 의원으로 사용 중이고, '서울진외과의원' 상호 표시되어 있음. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망(별지 2026.03.11.자 감정인 제출 사실조회회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경52873 (4)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 304호

용도: 근린상가

감정가: 868,000,000원

토지면적: 62.68㎡ (약 18.96평)

토지지분: 62.6803㎡ (약 18.96평)

건물면적: 151.51㎡ (약 45.83평)

건물지분: 151.51㎡ (약 45.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건축물 현황

건물명: 다온프라자

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내

사용승인일: 2020년 02월 27일

전체 동 건물 면적: 약 6,341.6㎡ (약 1,918.5평)

총 세대수: 35호

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치하며, "시흥대야역" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 전형적인 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량을 통한 건물 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용 상태

본건 토지는 인근 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 노폭 약 40미터, 북서측으로는 노폭 약 12미터, 남서측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2020년 03월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(권리금액: 5,222,400,000원)입니다.

이후 접수된 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 7,237,162,950원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 6,250,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 14일

* 확정일자: 2022년 07월 19일

* 배당신고일자: 2025년 08월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상권 특성

본 물건은 "시흥대야역" 인근의 상업지역에 위치하여 역세권의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 주거 단지가 밀집해 있어 근린상가로서의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 2020년 2월에 사용 승인되었습니다.

주요 용도는 제1종 근린생활시설이며, 소매점 및 의원으로 복합 이용 가능합니다.

4.3. 이용 상태

감정평가서상 본건 304호는 공부상 근린생활시설(의원)이나, 기준 시점 현재 303호와 일체로 '서울진외과의원'으로 사용 중입니다.

인접한 301호, 302호는 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

상가지대이므로 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 인근 아파트 단지 및 주거 지역으로 인한 생활 편의성도 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 편의성

지하철역과 버스정류장이 가까이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 불일치 및 복원 문제

본건 304호는 303호와 벽체를 구분 없이 일체로 사용하고 있어, 공부상 전유 부분의 독립성 확보를 위해서는 별도의 공사 및 비용 발생이 필요합니다.

독립성 상실은 일시적이고 복원이 용이한 것으로 조사되었으나, 복원 비용 산정이 불명확하므로 매수 시 사전 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 높은 총 채권액

등기부채권 총액이 약 72억 원 이상으로 매우 높아, 채권자 간의 배당 순위 및 실제 배당률에 대한 이해가 필요합니다.

6.3. 개별 호실 공실 위험

본건과 연접한 301호, 302호가 현재 공실 상태로, 향후 본건의 임대 또는 활용 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥대야역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 상가 건물로서, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

그러나 303호와의 합벽 사용으로 인한 독립성 문제 및 복원 비용 미산정, 매우 높은 총 채권액 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없다는 점은 긍정적입니다.

신중한 현장 조사와 법률적 검토를 거쳐 잠재적 리스크를 해소할 방안을 마련해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* "시흥대야역" 역세권 상권의 잠재력으로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 비용 절감 가능.

* 인접 호실(301, 302호)의 공실 상태를 활용한 리모델링 및 업종 변경을 통한 수익 창출 가능성.

* 합벽 해소 등 원상 복구를 통해 본래의 독립적인 상가로서 가치 재평가 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 위에 명시된 잠재적 리스크(합벽으로 인한 복원 비용 불명확, 높은 총 채권액, 공실 위험 등)와 실제 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래가 및 유사 사례 등을 종합적으로 분석한 후에 산정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 전 전문가와 함께 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 진행하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.