나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85211 [3] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층176호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

동측 하향 완경사 지대 내에 2필지 일단으로 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에
유사한 토지로, 일단의 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(19.03.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 콘크리트경사스라브지붕 2층 건으로(사용승인일자 : 2006.10.19.)
외벽 : 벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
- 1층 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등
- 2층 : 방2, 거실, 욕실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 ㉠ - ㉥이 소재하는 바, 경매 업무
진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.
※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이4리 새마을회관" 서측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철역(삼송역)이 소재하는 등 제반 교통의 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일: 2016.02.02)
외벽 : 치장석 마감 등,
창호 : 플라스틱새시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상25층 내 제1층 제176호로
(사용승인일: 2021.11.30)

외벽 : 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중인 것으로 조사되었음.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 40m 내외, 동측으로 약 20m 내외, 남측으로 약 15m 내외의 포장도로에
각각 접함.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수셰 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경85211 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층176호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 523,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

토지 지분: 7.960100000000001㎡ (약 2.41평)

건물면적 (전용면적): 26.61㎡ (약 8.05평)

건물 지분: 26.6133㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 힐스테이트 삼송역 스칸센(2블록)

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 4층, 지상 25층

사용승인일: 2021년 11월 30일

본건 위치: 해당 건물 1층 176호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하며, 지하철 3호선 삼송역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 북서울농업협동조합 근저당 (접수일자 2022.02.10, 채권액 480,000,000원)

본 경매는 채권자 류OO의 강제경매로 진행됩니다.

등기부채권 총액: 480,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (권리분석상 명시됨)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이상훈

보증금: 30,000,000원

차임: 1,900,000원

전입일자: 2023년 02월 10일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

(상기 명시된 임차인 이상훈의 경우 대항력이 없으므로, 원칙적으로 낙찰자가 인수하지 않으나, 법원 배당 절차에 따라 처리됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 삼송역 일대는 신축 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

지하철역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있으며, 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 내 상권

본건은 힐스테이트 삼송역 스칸센(2블록) 내 상가 호실입니다.

해당 건물은 오피스텔과 근린생활시설이 함께 들어서 있는 복합건물이므로, 건물 내 및 주변 유동인구를 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

지하철 3호선 삼송역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 교통이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 녹지 공간 및 공원 등이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집된 계획된 도시 지역으로, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(15미터 위임, 제한보호구역), 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

감정평가서상 제시외건물 ㉠ - ㉥이 소재한다는 내용이 있으므로, 실제 현황 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인 이상훈이 존재하며, 보증금 30,000,000원, 월세 1,900,000원의 조건으로 거주 중입니다.

임차인의 전입일자(2023.02.10)가 말소기준권리(2022.02.10)보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만, 법원의 배당 절차에 따라 보증금 우선변제 여부가 결정될 것이므로, 낙찰 시 인수되는 보증금은 없으나 배당 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 삼송역 역세권에 위치한 신축 상가 물건입니다.

비교적 높은 층수(1층)의 상가로서, 안정적인 상권과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건축물 자체의 신축 연도(2021년)가 짧아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물 존재 가능성 및 현장 조사 시의 제약 등은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 설정된 근저당, 강제경매, 압류 등으로 복잡하지 않으며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 삼송역 초역세권 입지로 높은 유동인구와 접근성 확보.

* 2021년 신축 건물로 최신 시설 및 우수한 건물 상태 기대.

* 오피스텔 및 주거 단지 배후로 안정적인 근린생활시설 수요 기대.

* 낮은 토지 지분율 대비 넓은 건물 면적으로 활용 가치 증대.

9. 예상 입찰가

감정가: 523,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 시장 조사 및 현장 임장을 통해 주변 시세, 건물 상태, 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.