나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85211 [2] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-42 대성센트레빌 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

동측 하향 완경사 지대 내에 2필지 일단으로 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에
유사한 토지로, 일단의 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(19.03.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 콘크리트경사스라브지붕 2층 건으로(사용승인일자 : 2006.10.19.)
외벽 : 벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
- 1층 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등
- 2층 : 방2, 거실, 욕실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 ㉠ - ㉥이 소재하는 바, 경매 업무
진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.
※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이4리 새마을회관" 서측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철역(삼송역)이 소재하는 등 제반 교통의 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일: 2016.02.02)
외벽 : 치장석 마감 등,
창호 : 플라스틱새시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상25층 내 제1층 제176호로
(사용승인일: 2021.11.30)

외벽 : 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중인 것으로 조사되었음.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 40m 내외, 동측으로 약 20m 내외, 남측으로 약 15m 내외의 포장도로에
각각 접함.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수셰 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경85211 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-42 대성센트레빌 101동 4층402호

용도: 다세대주택

건물명: 대성센트레빌

층수/호수: 4층 402호

전용면적: 52.10㎡ (약 15.76평)

감정가: 204,000,000원

토지지분: 48.266㎡ (약 14.6평)

건물지분: 52.1㎡ (이는 전용면적과 유사하며, 집합건물로서의 건물 지분으로 해석됩니다)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

건축물 사용승인일: 2016년 02월 02일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이4리 새마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 대체로 주거 단지가 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로는 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변시설: 본 물건은 공동주택 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 03월 18일에 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (채권금액 115,500,000원)입니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김동철

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자/확정일자: 2019-09-17

배당신고일자: 2025-02-03

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

등기부채권 총액: 115,500,000원 (등기부상 채권 총액은 근저당권 금액 기준입니다.)

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 덕이동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

잠재력: 지역 내 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 가능하며, 향후 개발 계획 등에 따라 추가적인 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 인근에 덕이초등학교, 덕이중학교 등이 소재하여 통학이 가능한 학군을 갖추고 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 주거 단지 주변으로 상점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활이 편리합니다.

의료시설: 인근 지역에 병원 및 의원 등의 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가 차이: 본 건의 감정가는 204,000,000원이지만, 최근 실거래가는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있어 감정가 대비 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 또는 감정평가의 오류 가능성을 시사합니다.

건물 연식: 2016년 사용승인된 건물로, 약 10년 정도 경과한 연식입니다. 신축 건물 대비 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 제한, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 여러 법규의 적용을 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

제시외건물 존재 가능성: 건물에 제시외건물 ㉠ - ㉥이 소재한다는 내용이 있어, 실제 현황 조사 시 추가적인 확인 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

현장 조사 시점의 한계: 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 현황도, 외관, 탐문 조사 등을 기준으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공되어 연식이 비교적 짧고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 최근 실거래가와 감정가 간의 큰 차이를 보이고 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 인수해야 할 권리는 없으며 임차인의 대항력도 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 제시외건물의 존재 여부 및 법규상 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된 다세대주택으로 관리상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가보다 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 6월 2026년 거래된 유사 면적(51~51.155㎡)의 다세대주택 실거래가는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적은 52.10㎡로 유사 면적보다 소폭 크다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 상위권 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

감정가(204,000,000원)와 최근 실거래가(최고 165,000,000원) 간의 차이를 감안하여, 시장 가격에 부합하는 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

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