나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85211 [1] 경기도 파주시 야동동 185-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

동측 하향 완경사 지대 내에 2필지 일단으로 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에
유사한 토지로, 일단의 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(19.03.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 콘크리트경사스라브지붕 2층 건으로(사용승인일자 : 2006.10.19.)
외벽 : 벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
- 1층 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등
- 2층 : 방2, 거실, 욕실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 ㉠ - ㉥이 소재하는 바, 경매 업무
진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.
※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이4리 새마을회관" 서측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철역(삼송역)이 소재하는 등 제반 교통의 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일: 2016.02.02)
외벽 : 치장석 마감 등,
창호 : 플라스틱새시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상25층 내 제1층 제176호로
(사용승인일: 2021.11.30)

외벽 : 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중인 것으로 조사되었음.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 40m 내외, 동측으로 약 20m 내외, 남측으로 약 15m 내외의 포장도로에
각각 접함.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수셰 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경85211 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야동동 185-5 (신주소: 경기도 파주시 금월로 73-29)

용도: 단독주택

감정가: 735,524,000원

토지 면적: 613.00㎡ (약 185.44평)

건물 면적: 160.16㎡ (약 48.44평)

건물 제시외 면적: 76.40㎡ (약 23.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.3. 건물 개요

구조: 벽돌구조, 콘크리트 경사스라브 지붕

사용승인일: 2006년 10월 19일

층수: 지하 0층, 지상 2층

이용상태: 1층 (방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실), 2층 (방2, 거실, 욕실)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 동측 하향 완경사 지대에 2필지 일단으로 이용 중이며, 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 형태입니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 (15미터 위임지역, 전방지역 25km 제한보호구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 4월 5일자 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (을9/을5)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 510,000,000원

3.2. 소유권 현황

* 최초 소유권 보존/이전: 노정일 (2006년)

* 이후 소유권 이전: 박금순 (2014년, 매매)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도 명시된 임차인 정보는 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 야동동 일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북동측 인근에 "문산제일고"가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 단독주택 지역 특성상, 종합병원, 대형마트 등 대규모 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역에 해당하며, 인근에 학교가 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건축물대장상에 포함되지 않은 제시외 건물 76.40㎡ (약 23.11평)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 정확한 현황 및 이용 상태, 철거/원상복구 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 외관 및 탐문 조사 기준으로 평가되었으므로, 실제 건물 내부 상태 및 설비는 현장 재확인이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 지역 내 토지 이용에 일부 제한 사항이 있습니다. 이는 건축 행위 및 개발 시 고려해야 할 요소입니다.

6.4. 주변 혐오시설

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 파주시 차원에서 신규 소각 시설 건립이 추진 중이며, 이와 관련하여 지역 주민들의 반대 및 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. (자세한 내용은 검색 결과 참조). 본건 소재지와 해당 소각 시설 예정 부지와의 거리를 파악하여 잠재적 영향 여부를 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. "문산제일고" 인근의 주거 지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 채권 총액은 감정가를 상회하나 강제경매로 진행됩니다.

리스크 요인으로는 정확한 내부 상태 파악의 어려움, 제시외 건물의 존재, 그리고 토지 이용 제한 등이 있습니다. 특히 제시외 건물의 현황과 향후 처리 방안은 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 파주시에서 추진 중인 소각시설 건립 사업과 관련하여 지역 주민들의 반대가 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 185.44평)을 가진 단독주택으로, 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 별도 인수할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 추가적인 공간 활용 가능성이 있습니다. (단, 현황 조사 필수)

* 주거 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 단독주택으로, 제공된 주변 시세 자료는 주로 다세대 주택 및 아파트 매매 정보로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 제공된 자료 및 일반적인 파주시 야동동 일대 부동산 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 점을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 735,524,000원

* 주변 다세대주택 매매가: 약 127,000,000원 ~ 233,000,000원 (면적 대비)

* 토지 면적(약 185.44평) 및 건물 면적(약 48.44평), 제시외 건물 면적(약 23.11평) 고려

* 건축 연도(2006년) 및 내부 미확인 상태, 제시외 건물 존재 등의 리스크 요인 고려

상기 정보를 종합적으로 고려 시, 본 건의 감정가는 토지 면적 대비 비교적 높게 책정된 것으로 보입니다. 안전한 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통한 정확한 물건 가치 평가 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 약 70% 수준인 5억 1천만원 ~ 5억 8천만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 해당 지역 단독주택 실거래 사례 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이를 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.