나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61458 [1] 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 410동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금릉초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트,
학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 금릉역이 소재하는 등 제반
교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층건 내 2층 204호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 옥내소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보행자도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교,반드시 교
육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금릉초등학
교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등
에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장
현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 구명석)로부터 2026.4.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경61458 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 410동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 322,000,000원

* 토지 면적: 51.59㎡ (약 15.6평)

* 건물 면적: 84.87㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용 승인일: 2004년 11월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금릉초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 단지 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 경의중앙선 금릉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 아파트 단지 정보: 단지명은 '금촌후곡마을4단지뜨란채'이며, 총 21개 동, 1638세대로 이루어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 완료.

* 을8. 주택임차권 (구 ): 2023년 8월 7일 접수, 320,000,000원. (확약서 제출로 말소 예정)

* 갑8. 강제경매 (주택도시보증공사): 2025년 1월 20일 접수, 343,087,112원. (말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 구 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 23일

* 확정일자: 2021년 6월 28일

* 대항력: 없음 (주의사항 및 제출된 확약서 내용에 근거)

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 4월 23일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력 포기 확약서 내용에 따름)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.01.20.)로, 해당 권리보다 후순위인 을8 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 기능에 집중된 상권입니다.

* 금촌역 역세권에 해당하여 상업 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 금릉초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 주민 공동시설 등이 있으며, 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 경의중앙선 금릉역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 구 는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 이와 관련된 법적 해석 및 최종적인 법원의 판단을 확인하는 것이 중요합니다. 확약서의 효력이 인정되지 않을 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역(금화초등학교, 금릉초등학교)

* 절대보호구역(금릉초등학교)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (해당 지역은 이러한 시설의 설치가 제한되는 구역으로, 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 의미는 아닙니다.)

* 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 확인되는 대규모 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 후곡마을뜨란채 아파트로, 아파트로서의 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

* 감정가는 322,000,000원이며, 84.87㎡(약 25.7평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

* 권리분석상 특이사항은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출입니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 예상되지만, 법적 효력에 대한 최종 확인은 필수입니다.

* 입지 및 교통, 생활 편의성은 무난한 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 임차인 관련 인수 부담(보증금)이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 파주시 금촌 지역의 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 아파트 투자 상품으로서 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 10일 거래: 330,000,000원 (10층)

* 2026년 6월 6일 거래: 323,000,000원 (9층)

* 2026년 6월 5일 거래: 270,000,000원 (1층)

* 본건은 2층에 위치하며, 감정가는 322,000,000원입니다.

* 최근 거래된 동일 평형의 매매가는 2억 7천만원(1층)부터 3억 3천만원(10층)까지 분포하고 있습니다. 2층이라는 점을 감안하면 1층보다는 높고, 고층보다는 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가(322,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 거래된 9층(323,000,000원) 및 10층(330,000,000원) 시세를 참고하여, 320,000,000원에서 325,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 입찰 희망가는 323,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.