나이스옥션 법원경매 부천 2024타경43209 [1] 경기도 김포시 운양동 1304-5 풍경마을래미안한강2차 519동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포제일고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물내 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2014.06.03)
외벽: 화강석붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 마감.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
-별첨- 토지이용계획확인서 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경43209 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1304-5 풍경마을래미안한강2차 519동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 520,000,000원

토지면적: 56.57㎡ (약 17.11평)

토지지분: 56.5661㎡ (약 17.11평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.98㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: -

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 1.단지 정보

아파트명: 풍경마을 래미안 한강2차

사용승인일: 2014년 06월 03일

총 동수: 22동

총 세대수: 1711세대

최고층: 21층 (단지 기준), 해당 건물 15층

최저층: 1층 (해당 호수)

주차대수: 총 2,306대 (지하 2,294대, 지상 12대)

전용면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 산정이 어렵습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포제일고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시됨.

1.2. 3.토지 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용 중임.

1.2. 4.인접 도로상태

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 접하고 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황 (말소기준권리: 2015.07.17. 근저당권, 중소기업은행)

등기구분: 갑1

접수일자: 2014-08-04

권리종류: 소유권보존

권리자: 삼성물산주식회사

등기구분: 갑2

접수일자: 2014-09-25

권리종류: 소유권이전

권리자: 최서윤

비고: 매매

등기구분: 을3

접수일자: 2015-07-17

권리종류: 근저당권

권리금액: 120,000,000원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

등기구분: 을5

접수일자: 2022-01-21

권리종류: 근저당권

권리금액: 508,800,000원

말소: 말소

등기구분: 갑4

접수일자: 2024-06-19

권리종류: 임의경매

권리금액: 434,580,750원

말소: 말소

비고: 인천지방법원 부천지원의 임의경매개시결정(2024타경43209)

등기구분: 갑5

접수일자: 2025-11-12

권리종류: 압류

권리자: 김포시

말소: 말소

비고: 압류(징수과-00 8045)

총 채권액 합계: 628,800,000원

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않습니다. 본 물건에 대한 정확한 지상권의 존재 여부, 내용, 가치 영향을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

주의: 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적입니다. 보증금 액수가 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.이용상황 및 토지이용계획

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

1.4. 2.주변 시설

"김포제일고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

별첨된 토지이용계획확인서를 참조하시기 바랍니다.

1.4. 3.혐오시설 정보

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.단지 특성

본 단지는 2014년 6월 3일 사용승인을 받은 아파트로, 22개동 총 1711세대로 구성되어 있습니다.

난방방식은 지역난방이며, 가구당 주차대수는 1.35대로 총 2,306대의 주차가 가능합니다.

1.5. 3.관리사무소

관리사무소 연락처: 031-985-4215

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 범위, 존속기간, 설정 목적 등을 면밀히 파악해야 하며, 이는 물건 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 2.임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 어떤 조건으로 거주하고 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 금융기관의 NPL(부실채권) 관련 특수성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 풍경마을 래미안 한강2차 아파트입니다. 2014년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 대규모 단지 내에 위치하여 편의시설 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 주변에 김포제일고등학교가 인접하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 최근 실거래가는 4.5억원 ~ 4.74억원 수준으로 형성되어 있습니다.

하지만, 본 건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재한다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 실제 점유 및 명도에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 감정가 5.2억 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행하여 물건의 실질 가치를 재평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 김포시 운양동의 주요 아파트 단지 내 위치, 우수한 편의시설 및 교육 환경.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세 차익 가능성 존재.

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 가치.

1.9. 예상 입찰가

최근 84.98㎡ 면적의 유사 물건 실거래가는 4.5억원 (2층) ~ 4.74억원 (11층) 수준입니다. 감정가 5.2억원은 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 본 물건은 1층에 해당하여 층수 이점을 고려할 때, 2층 거래가(4.5억원)보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 법적 리스크가 존재하며, 이는 물건의 가치를 현저히 하락시킬 수 있습니다. 이 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

권리분석 및 현장 조사를 통해 지상권의 구체적인 내용과 가치 영향을 반드시 확인한 후, 이를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 430,000,000원 (지상권 등 리스크 반영 전)

(본 입찰가 제시는 시세 정보를 기반으로 한 추정치이며, 현장 확인 및 권리 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경43209 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1304-5 풍경마을래미안한강2차 519동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 520,000,000원

토지면적: 56.57㎡ (약 17.11평)

토지지분: 56.5661㎡ (약 17.11평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.98㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: -

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 1.단지 정보

아파트명: 풍경마을 래미안 한강2차

사용승인일: 2014년 06월 03일

총 동수: 22동

총 세대수: 1711세대

최고층: 21층 (단지 기준), 해당 건물 15층

최저층: 1층 (해당 호수)

주차대수: 총 2,306대 (지하 2,294대, 지상 12대)

전용면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 산정이 어렵습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포제일고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시됨.

1.2. 3.토지 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용 중임.

1.2. 4.인접 도로상태

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 접하고 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황 (말소기준권리: 2015.07.17. 근저당권, 중소기업은행)

등기구분: 갑1

접수일자: 2014-08-04

권리종류: 소유권보존

권리자: 삼성물산주식회사

등기구분: 갑2

접수일자: 2014-09-25

권리종류: 소유권이전

권리자: 최서윤

비고: 매매

등기구분: 을3

접수일자: 2015-07-17

권리종류: 근저당권

권리금액: 120,000,000원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

등기구분: 을5

접수일자: 2022-01-21

권리종류: 근저당권

권리금액: 508,800,000원

말소: 말소

등기구분: 갑4

접수일자: 2024-06-19

권리종류: 임의경매

권리금액: 434,580,750원

말소: 말소

비고: 인천지방법원 부천지원의 임의경매개시결정(2024타경43209)

등기구분: 갑5

접수일자: 2025-11-12

권리종류: 압류

권리자: 김포시

말소: 말소

비고: 압류(징수과-00 8045)

총 채권액 합계: 628,800,000원

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않습니다. 본 물건에 대한 정확한 지상권의 존재 여부, 내용, 가치 영향을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

주의: 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적입니다. 보증금 액수가 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.이용상황 및 토지이용계획

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

1.4. 2.주변 시설

"김포제일고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

별첨된 토지이용계획확인서를 참조하시기 바랍니다.

1.4. 3.혐오시설 정보

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.단지 특성

본 단지는 2014년 6월 3일 사용승인을 받은 아파트로, 22개동 총 1711세대로 구성되어 있습니다.

난방방식은 지역난방이며, 가구당 주차대수는 1.35대로 총 2,306대의 주차가 가능합니다.

1.5. 3.관리사무소

관리사무소 연락처: 031-985-4215

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 범위, 존속기간, 설정 목적 등을 면밀히 파악해야 하며, 이는 물건 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 2.임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 어떤 조건으로 거주하고 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 금융기관의 NPL(부실채권) 관련 특수성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 풍경마을 래미안 한강2차 아파트입니다. 2014년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 대규모 단지 내에 위치하여 편의시설 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 주변에 김포제일고등학교가 인접하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 최근 실거래가는 4.5억원 ~ 4.74억원 수준으로 형성되어 있습니다.

하지만, 본 건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 실제 점유 및 명도에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 감정가 5.2억 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행하여 물건의 실질 가치를 재평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 김포시 운양동의 주요 아파트 단지 내 위치, 우수한 편의시설 및 교육 환경.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세 차익 가능성 존재.

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 가치.

1.9. 예상 입찰가

최근 84.98㎡ 면적의 유사 물건 실거래가는 4.5억원 (2층) ~ 4.74억원 (11층) 수준입니다. 감정가 5.2억원은 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 본 물건은 1층에 해당하여 층수 이점을 고려할 때, 2층 거래가(4.5억원)보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 법적 리스크가 존재하며, 이는 물건의 가치를 현저히 하락시킬 수 있습니다. 이 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

권리분석 및 현장 조사를 통해 지상권의 구체적인 내용과 가치 영향을 반드시 확인한 후, 이를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 430,000,000원 (지상권 등 리스크 반영 전)

(본 입찰가 제시는 시세 정보를 기반으로 한 추정치이며, 현장 확인 및 권리 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.