나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35107 [2] 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 493-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 소재 "금란 초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 기호2 : 본건인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1~2 : 사다리형 평지 토지로서 전으로 이용중 임. .

인접 도로상태

기호1 : 남동측으로 세로(가)에 접함. 기호2 : 세로(불)상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~2 : 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(제한)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 원추표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25

제시목록 외의 물건

기호1~2 지상에 비닐하우스가 소재하나, 구조 및 규모 이용상황 등을 고려 할때 철거 및 이동이 용이하여 토지의 사용수익에 미치는 영향은 낮은 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음)
2. 불법전용된 사항이 있어 원상회복명령 가능성 있음
3. 지상에 건물 1동 및 대형 비닐하우스 3동 있으나 평가에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35107 (2)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 493-6

용도: 전

감정가: 415,670,000원

토지면적: 1055.00㎡ (약 319.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 소재 "금란초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전, 답 등 농경지와 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 사다리형의 평지로서 현재 전으로 이용 중입니다. 남동측으로는 세로(가)에 접해 있으며, 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따릅니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 대OOOOOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 11월 7일 접수된 대한니트협동조합연합회의 근저당권(채권액 300,000,000원)이며, 임의경매개시결정(2025년 11월 26일, 채권액 263,348,600원) 또한 동일 채권자에 의해 신청되었습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 지상 건물 매각 제외, 법정지상권 성립여부 불분명이라는 특이사항이 존재하여, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황으로는 구본관 씨가 있으며, 2005년 3월 24일 전입하여 월 500,000원의 차임을 지급하고 있습니다. 보증금은 0원이며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 지역에 위치하여 현재 직접적인 상권 형성은 미미합니다. 인근으로 금란초등학교가 소재하며, 주변에 일부 창고 시설이 있는 것으로 파악됩니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지와는 다소 거리가 있습니다. 다만, 고촌읍 전체적으로는 서울 강서구와 인접하여 개발 가능성이 높은 지역으로 평가받고 있으며, 현대 프리미엄 아울렛 등 다양한 편의시설이 위치한 김포 현대 프리미엄 아울렛 단지가 인근에 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 금란초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 마을버스 10번, 17A번, 시내버스 1002번, 60번, 88번, 388번, 60-3번, 96번, 광역버스 9501번, 좌석버스 21번 등을 이용할 수 있습니다. 숙박 시설로는 호텔 라르 김포 등이 근거리에 위치해 있습니다. 구체적인 혐오시설에 대한 정보는 본 보고서에서 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 농지 취득 자격 증명입니다. 해당 증명서를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 불법 전용된 사항이 있을 경우 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

지상에 건물 1동과 대형 비닐하우스 3동이 존재하나, 감정평가에서는 제외되었습니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 해당 건물로 인한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 공항 관련 고도지구 및 장애물 제한 구역에 해당하여 건축 행위에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지면적 1055㎡의 전으로, 현황 농지로서 이용 가치를 지니고 있습니다. 다만, 여러 개발 제한 구역에 묶여 있어 향후 개발이나 건축에 상당한 제약이 예상됩니다. 농지 취득 자격 증명 요구와 법정지상권 성립 가능성은 낙찰 후 인수해야 할 주요 리스크 요인입니다. 주변 환경으로는 금란초등학교가 인접해 있으나, 농경지 및 창고 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 경기도 김포시라는 지리적 이점과 향후 개발 가능성입니다. 비록 현재는 농업진흥구역, 개발제한구역 등 다양한 규제가 존재하나, 장기적인 관점에서 해당 지역의 도시 개발 계획이나 규제 완화 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 농지 자체의 생산 가치를 염두에 둔다면 농업용 토지로서의 활용도도 투자 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 415,670,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 권리관계, 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성, 원상회복 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가를 참고하되, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 시간을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지 거래 사례 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.