나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35362 [2] 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 주상복합건물, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하2층, 지상7층 건물내의 제6층 제601호, 제602호로서, (사용승인 : 2019.04.18) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 내부 치장재 마감. 창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

(1) 601호 : 학원, (2) 602호 : 교회로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 승강기 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 로폭 약 25미터, 10미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35362 (2)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 6층602호

용도: 근린상가

감정가: 411,000,000원

토지면적: 55.08㎡ (약 16.66평)

토지지분: 55.08409㎡ (약 16.66평)

건물면적: 148.74㎡ (약 45.00평)

건물지분: 148.74㎡ (약 45.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 주상복합건물, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다. 해당 건물인 핵심프라자는 제1종 근린생활시설을 주 용도로 하며, 교육연구시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브 지붕 지하 2층, 지상 7층 건물 내 제6층 제602호입니다. 건물 사용승인이 2019년 4월 18일로 비교적 신축에 해당합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 북서측으로 로폭 약 25미터, 10미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 우리은행 (2019.05.16 접수)

* 등기부채권 총액: 666,078,275원

* 임차인 현황:

* 임차인: 새소망교회 (최 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 배당신고일자: 2026-01-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: 핵심프라자는 제1종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 활용이 가능하며, 본건(602호)은 교회로 이용 중이고, 601호는 학원으로 이용 중입니다. 주변으로도 다양한 근린생활시설, 주상복합, 공동주택단지가 혼재되어 있어 지역 내 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 해당 건물 및 주변 지역에는 병의원, 학원, 종교시설 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 김포시는 최근 다수의 복합문화공간 및 카페가 조성되는 등 외부 방문객 유입이 꾸준한 편입니다.

* 상권 특성: 대로변 및 역세권 상가들이 활발한 거래를 보이고 있으며, 상권이 잘 형성되어 있고 유동인구가 많아 매출이 안정적이라는 중개 매물 정보도 확인됩니다. 다만, 운양동 상가 거래 시 유동인구 외에 업종 적합성, 임차인 변동 이력 등을 면밀히 확인해야 한다는 의견도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본 건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 도시가스 설비, 승강기 등 부대 설비가 완비되어 있습니다.

* 주거환경: 운양중학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택단지가 분포하고 있어 주거 관련 수요가 뒷받침되는 지역입니다. 김포시는 한강변을 따라 조성된 신도시 지역으로, 최근 트렌디한 카페나 문화시설들이 많이 들어서고 있어 비교적 젊은층의 유입이 활발한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등에 따른 변제 계획의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 배당신고일자(2026.01.29)가 남아있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공항 관련 제한: 토지이용계획상 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 대상자가 거래 시에는 허가를 받아야 합니다.

* 운양동 상가 시장 주의사항: 실제 거래 사례에서 유동인구만을 강조하거나 임차인 변동이 잦은 상가는 주의해야 한다는 의견이 있습니다. 본건의 경우 6층에 위치한 종교시설 및 학원으로, 향후 업종 변경 시에는 해당 상권의 특성과 입지 조건에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 핵심프라자 건물 내 6층 근린상가(교회)로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 공동주택단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 기대됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 공항 관련 토지이용계획상 제한, 임차인 명도 관련 고려사항이 있으며, 운양동 상가 시장의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포시 운양동은 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 근린생활시설 외 교육연구시설 등으로도 활용 가능한 건물이어서 다양한 업종 전환 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건 감정가 411,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 시장 상황, 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 본건의 감정가가 입찰가를 산정하는 주요 기준이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.