나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30162 [4] 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층132호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 1층129호~1층132호(총4개호)로서, 외 벽 : 복합판넬 및 치장석재 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등.(사용승인일 : 2019.10.23)

이용상태

기호1(1층129호)~기호4(1층132호)(총4개호)를 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록1(1층 129호) 내지 4(1층 132호)를 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 부천지원 2026타경30162 (4)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-2 (신주소: 경기도 김포시 태장로 755 (장기동))

건물명: 김포 한강신도시 GTower

용도: 근린상가 (건축물대장상 공장, 제1종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 7층 건물 (지하 3층)

사용승인일: 2019년 10월 23일

2.3. 면적 및 감정가

감정가: 631,000,000원

토지 면적: 19.13㎡ (약 5.79평)

토지 지분: 19.1288㎡ (약 5.79평)

건물 면적: 63.34㎡ (약 19.16평)

건물 지분: 63.342㎡ (약 19.16평)

2.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성된 복합 용도 지역입니다.

3.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로 상황

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구 (공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 장애물제한 표면구역, 진입표면구역 (공항시설법 관련)

* 성장관리권역

* 택지개발지구 (김포신도시택지개발)

* 하수처리구역 (장기처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립 다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-04-13, 권리금액: 930,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4.2. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2025-03-19

* 확정일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계 및 권리 신고 내역 확인 필요.

4.4. 등기부 요약 (전체 권리 사항)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2022-04-13, 권리종류: 소유권이전3번신탁등기말소, 권리자: 곤토파트너스주식회사, 말소: 해당없음 (말소 예정)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2022-04-13, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이복순, 말소: 해당없음 (매매)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2022-04-13, 권리종류: 근저당권, 권리자: 우리은행, 권리금액: 930,000,000원, 말소: 말소기준권리 (말소 예정)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-09-30, 권리종류: 압류, 권리자: 김포세무서장, 말소: 말소 (말소 예정)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2026-01-20, 권리종류: 임의경매, 권리자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사, 권리금액: 1,513,944,320원, 말소: 말소 (말소 예정, 본건 경매)

* 등기부채권 총액: 930,000,000원 (을1 기준)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건 주변으로는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

5.2. 현재 이용 상태

해당 물건(1층 132호)은 1층 129호, 130호, 131호와 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있으며, 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 임대 또는 직접 사용 시 유연성을 제공할 수 있으나, 구분 사용 시 구조 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 "경기김포경찰서"가 위치하여 치안 환경이 양호합니다. 또한, 상업지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 인근 주거 단지

주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 관련 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 복합 용도 건물

건축물대장상 '공장' 및 '제1종근린생활시설'로 등재되어 있어, 향후 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 근린상가로 감정평가되었습니다.)

7.2. 유동화 물건 특성

유동화 물건으로, 일반 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등으로부터 경매가 진행될 수 있으며, 이로 인한 특이사항이 있을 수 있습니다.

7.3. 일체 이용 중인 호실

본건 1층 132호는 129호, 130호, 131호와 벽체 없이 일체로 이용 중이므로, 실제 이용 및 임대가 용이한지, 또는 구분 소유 및 사용 시 추가 공사 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7.4. 토지 이용 계획 상 제한사항

고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공기 안전과 관련된 제한이 있으며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 거래 시 허가가 필요합니다. (현재 지정 기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

7.5. 임차인 권리

기록된 임차인(권 )은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 본 경매 물건에서 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되나, 명도 진행 시 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 김포 한강신도시 GTower 내 근린상가 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주변 지역 개발과 함께 잠재력을 가진 입지입니다. 7층 건물 내 1층에 위치하며, 129호부터 132호까지 4개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있어 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 외 다수의 권리가 존재하나 모두 말소될 예정이며, 등기부상 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 각종 제한사항과 복합 용도 건물의 특성, 일체 이용 중인 호실의 활용성 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 김포 한강신도시 내 주요 상업지구에 위치하여 배후 수요 확보 용이

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 사업 활동에 유리

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 적음

* 1층에 위치하여 집객 효과 및 접근성이 뛰어남 (일체 이용 중인 공간 활용 시)

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 감정가 631,000,000원과 총 권리금액 (말소기준권리 930,000,000원) 및 해당 물건의 시장 가치, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 취득세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가는 위 요인들과 함께 면밀한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 컨설팅을 통해 산출 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.