나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30162 [3] 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 1층129호~1층132호(총4개호)로서, 외 벽 : 복합판넬 및 치장석재 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등.(사용승인일 : 2019.10.23)

이용상태

기호1(1층129호)~기호4(1층132호)(총4개호)를 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록1(1층 129호) 내지 4(1층 132호)를 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 부천지원 2026타경30162 (3)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-2, 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 131호

용도: 근린상가

감정가: 432,000,000원

토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

건물면적: 40.62㎡ (약 12.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 김포도시철도 장기역(가칭) 역세권에 위치하여, 5호선, 9호선, 공항철도 환승이 수월하며 서울 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 김포한강로와 48번 국도 선상에 위치하여 올림픽대로, 자유로 등 주요 도로 이용이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

도로: 본건 북서측 및 남동측으로 각각 폭 30m 및 22m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 13일 접수된 우리은행 근저당 (금930,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자는 유더블유제십육차유동화전문유한회사이며, 채권액은 1,513,944,320원입니다.

이 외 소유권 이전, 신탁등기 말소, 김포세무서 및 김포시 압류 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 930,000,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권동환

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2025년 3월 19일

* 확정일자: 2025년 4월 11일

* 대항력: 없음.

인수되는 임차보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김포 한강신도시에 위치하며, 주위로 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

경기김포경찰서가 인근에 위치하여 상대적으로 안정적인 지역 환경을 기대할 수 있습니다.

건물은 1층 129호부터 132호까지 총 4개 호실을 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점은 상가 운영 시 내부 구획 및 임대 구성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변의 공동주택 단지 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 롯데마트, 은행, 병의원, 식당, 카페, 편의점 등이 도보 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

교통: 김포골드라인 장기역 도보 5분 거리에 위치하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 서울 올림픽대로 진입도 차량으로 20분 내외로 가능합니다.

교육: 가현초, 고창중, 장기고 등이 도보 거리에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액(930,000,000원)이 감정가(432,000,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 또한, 경매 신청 채권액은 1,513,944,320원에 달합니다.

건물 내부를 4개 호실을 벽체 없이 일체로 이용 중인 점은 향후 임대 또는 직접 사용 시 내부 구조 변경 및 관리에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역 등 일부 제한 사항이 존재하여 건축 또는 용도 변경 시 추가적인 확인이 필요합니다.

유동화 물건으로, 채권 관련 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동의 김포 한강신도시 지타워 내 근린생활시설로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 일부입니다.

주변에 다양한 시설이 혼재된 지역으로 상권의 잠재력은 있으나, 현재 다수의 호실을 일체로 사용하고 있어 내부 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 명확하며 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 높은 채권 총액은 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 상가 건물로 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1층의 넓은 면적(4개 호실 일체 이용)은 넓은 공간을 필요로 하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

김포 한강신도시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주변에 경찰서 등 관공서와 기업 인프라가 구축되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 432,000,000원입니다.

인수되는 임차보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하고, 건물 내부의 일체 이용 방식, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건은 1층 상가로, 감정가의 70~80% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정이 필요합니다. (예상 입찰가 범위: 302,400,000원 ~ 345,600,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.