나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30162 [2] 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 1층129호~1층132호(총4개호)로서, 외 벽 : 복합판넬 및 치장석재 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등.(사용승인일 : 2019.10.23)

이용상태

기호1(1층129호)~기호4(1층132호)(총4개호)를 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록1(1층 129호) 내지 4(1층 132호)를 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2026타경30162 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-2, 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 130호

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

2.

1.2. 면적

* 토지 면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 40.62㎡ (약 12.29평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.

1.3. 감정가 및 평가요약

* 감정가: 432,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 129호 ~ 132호 (총 4개 호)

* 사용승인일: 2019년 10월 23일

* 건물 주요용도: 공장, 제1종근린생활시설

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 형성된 지역입니다.

2.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

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2.3. 도로 및 토지이용

* 토지 형상은 대체로 정방형이며, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행에 편리합니다.

2.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한 표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 포함됩니다.

* 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간 및 대상 확인이 필요합니다. (지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)

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3. 권리분석

3.

3.1. 권리 분석 개요

* 본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자 유더블유제십육차유동화전문유한회사에 의해 신청되었습니다.

* 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2025년 3월 19일

* 확정일자: 2025년 4월 11일

* 대항력: 없음

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3.3. 인수되는 권리

* 모든 권리는 말소기준권리인 우리은행 근저당권에 의해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

2.

3.4. 등기부 요약

* 본건 등기사항에는 소유권 이전(신탁 등기 말소), 소유권 이전(매매), 근저당(말소), 가압류(말소), 압류(말소), 임의경매(말소) 내역이 있습니다.

* 등기부채권 총액은 794,013,672원입니다.

2.

4. 상권분석

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4.1. 건물 용도 및 이용 현황

* 본건은 제1종근린생활시설 및 공장으로 이용 가능한 집합건물입니다.

* 해당 호실(1층 130호)은 인접한 129호, 131호, 132호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 면적이 호실 분할 면적보다 넓을 수 있음을 시사합니다.

2.

4.2. 주위 상권

* 건축물대장상 주 용도는 공장이나, 실제 이용은 제1종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

* 주변에 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성될 수 있습니다.

2.

5. 생활정보

5.

5.1. 주변 편의시설

* 해당 지역은 김포한강신도시에 속해 있으며, 신도시 개발에 따른 각종 편의시설(상업시설, 문화시설 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

2.

5.2. 공공시설

* "경기김포경찰서"가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호합니다.

* 주변의 주요 기반시설(도로, 상하수도, 전기 등)은 준공된 신도시 지역임을 감안할 때 양호할 것으로 보입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 물건 특이사항

* 목록 1(1층 129호) 내지 4(1층 132호)를 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 실제 점유 및 이용 상태와 공부상 분리된 권리관계 간의 차이를 발생시킬 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 절차를 거친 경매일 가능성이 있습니다.

2.

6.2. 권리관계 리스크

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

2.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 해당 임차인(권 )은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 임대차 관계의 실제 정확성 여부는 추가 확인이 필요합니다.

2.

6.4. 기타 리스크

* 본건은 토지거래계약허가구역에 포함되어 있어, 낙찰 후 외국인 등의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 기준으로는 해당 여부 확인 필요)

* 신축건물이지만, 실제 이용 면적이 분할 면적과 다르다는 점, 주변 상권의 활성화 정도 등은 낙찰 후 가치 판단에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 김포 한강신도시 지타워 내 근린상가 건물입니다. 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변에 공동주택, 업무시설 등이 혼재하여 상권의 잠재력은 높은 편입니다. 특히, 해당 호실은 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어 실제 사용 면적을 고려한 가치 평가가 중요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 실제 이용 상태, 임대차 관계의 정확성 등은 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

2.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 신축 상가 건물로 미래 가치 상승 기대.

* 인접 호실과 일체로 이용 중이라는 점은 넓은 실사용 면적을 통한 다양한 업종 유치 가능성 시사.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이.

* 경기김포경찰서 인근으로 상대적으로 안전한 입지.

2.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 432,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 상권 활성화 정도, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. (정확한 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석을 통해 산출될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.