나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30232 [2] 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 1층128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "구래역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내의 제1층 제127호, 제128호로서, (사용승인일 : 2016.6.27.) 외벽 : 법랑판넬 마감 등 창호 : 새시 창호 임.

이용상태

근린생활시설(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도355호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

127호와 128호 경계구분없이 치킨집으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30232 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6880-2, 엠스퀘어 1층 128호

건물명: 엠스퀘어

용도: 제2종근린생활시설 (치킨집)

감정가: 576,000,000원

토지 면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

건물 면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각 (부동산임의경매)

건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물, 사용승인일 2016.06.27. 본건은 1층 128호.

2. 입지조건

위치: 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주위 일대는 아파트 단지, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통입니다.

교통: 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "구래역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이한 도로망이 확보되어 있습니다.

도로: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로1류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 속해 있습니다. 외국인 등 특정 매수자에 한해 토지거래 허가가 필요하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 12일 접수된 울진죽변수산업협동조합의 근저당 (금 1,248,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

등기부채권 총액: 총 채권액은 1,323,188,877원으로, 이는 감정가를 초과하는 수준입니다.

4. 상권분석

본건은 엠스퀘어 건물 1층에 위치한 근린상가로, 현재 127호와 128호가 경계 구분 없이 치킨집으로 이용 중입니다.

주변 일대에 아파트 단지, 업무시설, 교육시설 등이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

구래역 역세권 상권으로 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

김포한강신도시 구래지구는 운양지구나 장기지구보다 상권 규모가 크며, 구래역을 중심으로 아파트, 주상복합, 오피스텔, 지식산업센터 등이 밀집해 있습니다.

구래동은 상권이 잘 갖춰져 있고 공실률이 크게 보이지 않으며, 다른 지역의 중심 상업 지역에 비해 상권이 괜찮은 편으로 평가됩니다.

주요 상권에는 다양한 연령대를 아우르는 업종들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 구래역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

교육시설: 김포그린학교, 김포시장애인복지관 등이 인근에 위치하여 교육 및 복지 관련 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

복합 이용: 127호와 128호가 경계 구분 없이 치킨집으로 운영 중인 점은 향후 점포 분할 또는 재구획 시 발생할 수 있는 문제점을 내포할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 상황으로, 낙찰 후 채무 관계 정리 과정에서 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 특정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 동안 외국인 등에게 토지거래 허가가 필요하므로, 매수 대상에 따라 확인이 필요합니다.

치안: 구래동 상업 중심 지역임에도 불구하고 파출소나 지구대가 없어 치안 사각지대에 대한 우려가 제기된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 구래역 역세권에 위치한 근린상가로서, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

현재 127호와 128호가 통합 운영되고 있으며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점 등은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

현재 치킨집으로 영업 중인 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 또는 직접 운영을 통한 수익 실현이 기대될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

구래역 초역세권 입지로 뛰어난 접근성 및 유동인구 확보가 용이합니다.

주변 아파트 단지, 업무 및 교육 시설 밀집에 따른 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

현재 영업 중인 점포로, 즉시 수익 창출 또는 직접 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 576,000,000원을 기준으로, 입지적 장점과 잠재적 리스크 요인, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점과 현재 점포의 정확한 수익성 데이터가 부재한 점, 그리고 과거 1억 원에 낙찰되었다가 잔금 미납된 이력이 있는 유사 사례(김포 구래동 1층 상가 경매)를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 통상 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 채권 규모, 현장 임장 조사를 통한 상권 분석, 원상복구 및 미납 관리비 등 추가 비용 리스크를 보수적으로 산정하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.