나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550599 [1] 인천광역시 연수구 송도동 397-5 힐스테이트레이크송도3차 303동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

연수구 송도동 소재 "인천현송초등학교" 서측 건너편에 위치하는 아파트 "힐스테이트레이크송도3차 제303동" 제31층 제3101호로서 인근은 대규모 택지개발지역 내 고층아파트 위주의 주택지대임.

교통상황

대규모 택지개발지역 내 소재하고 인천지하철 "송도달빛축제공원역" 및 제2경인고속국도 "연수J.C"가 북측인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 45층 규모의 아파트 내 제31층 제3101호로서

외벽 : 콘크리트 위 복합패널 등 마감
창호 : 알미?X창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 남측으로 대로에 3면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역(경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 1.물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경550599 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 397-5 힐스테이트레이크송도3차 303동 31층 3101호

용도: 아파트

감정가: 908,000,000원

토지면적: 66.58㎡ (약 20.14평)

건물면적: 99.10㎡ (약 29.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 1.1.입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 송도동 397-5 힐스테이트레이크송도3차 303동 31층 3101호

* 주변환경: "인천현송초등학교" 서측 건너편에 위치하며, 대규모 택지개발지역 내 고층아파트 위주의 주택지대입니다.

* 교통: 인천지하철 "송도달빛축제공원역" 및 제2경인고속국도 "연수J.C"가 북측 인근에 위치하고 있으며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북측, 동측, 남측으로 대로에 3면이 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역 내에 위치합니다.

3. 1.2.권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 송도랜드마크시티유한회사 (2023-11-27)

* 소유권이전: 주상희 (2024-01-25, 매매)

* 근저당: 신한은행 (880,000,000원, 2024-01-25, 말소기준권리)

* 강제경매: 박민수 (600,000,000원, 2024-08-02, 말소) - 사건번호 2024타경550599

* 채권 총액: 880,000,000원 (근저당 금액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정정균

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-04

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항:

대항력있는임차인 정 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 기록되어 있어 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 1.3.상권분석

* 본 물건은 송도국제도시 내 대규모 택지개발지구에 속하며, 고층 아파트가 밀집한 주거 중심 지역에 위치합니다.

* 단지 주변으로 상업시설 및 편의시설이 발달할 가능성이 높으며, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 인천지하철역과 주요 도로 접근성이 뛰어나 배후 주거지로써의 잠재력이 높습니다.

5. 1.4.생활정보

* 단지 정보: 힐스테이트 레이크 송도 3차 아파트로, 2023년 10월 사용승인된 신축 대단지입니다. 총 1100세대, 8개동으로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 1814대 주차 가능 (세대당 1.62대), 전기차 충전기 106대 (지하) 보유.

* 교육: "인천현송초등학교"가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 시설: 대규모 택지개발 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 해당 지역에 특별히 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 1.5.잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 기록되어 있어 실제 인수해야 할 금액이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 명확한 권리 조사가 필수입니다.

* 시장 변동성: 신축 아파트의 경우, 입주 초기 또는 시장 상황에 따라 가격 변동성이 존재할 수 있습니다.

* 추가 조사 필요: 임차인의 실제 거주 여부 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 1.6.종합 의견

* 본 물건은 송도국제도시의 신축 대단지 아파트로서 입지, 교통, 교육 환경이 우수합니다.

* 2023년 사용승인된 아파트로 건물 상태가 양호하며, 최신 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 9억 8백만 원이며, 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되었습니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임의 미확인 부분입니다. 이에 대한 철저한 조사와 법률 자문이 필요합니다.

* 권리관계 조사를 통해 잠재적 리스크를 해소할 수 있다면, 우량 물건으로 판단됩니다.

8. 1.7.투자 포인트

* 신축 대단지 프리미엄: 2023년 입주한 1100세대 대단지로, 최신 건축 기술과 편의시설을 자랑합니다.

* 우수한 입지 조건: 송도국제도시 내 역세권 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높습니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 미래 가치: 송도국제도시 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 1.8.예상 입찰가

* 최근 매매 실례 (2026년 6월 기준):

* 870,000,000원 (84.06㎡, 42층)

* 895,000,000원 (84.95㎡, 11층)

* 885,000,000원 (84.06㎡, 41층)

* 최근 실거래가 평균: 약 883,333,333원

* 감정가: 908,000,000원

* 분석:

최근 실거래가 평균은 약 8억 8천 3백만 원 수준으로, 감정가(9억 8백만 원)보다 약간 낮은 범위에 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 분석되지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 범위와 감정가를 고려하고, 권리관계 확인 후 추가적인 위험 요소를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 8억 4천만 원 ~ 8억 7천만 원

이는 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 최종 입찰가 결정 전 반드시 현장 조사 및 권리관계에 대한 상세한 법률 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.