나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4294 [1] 인천광역시 계양구 박촌동 46 성원예가 2동 2층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 "소양초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 내 2층 303호로서,

외 벽 : 타일붙임 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3일 필단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),

기호2 : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경4294 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 박촌동 46 성원예가 2동 2층303호

용도: 다세대주택 (건축물대장 상 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 177,000,000원

토지면적: 28.89㎡ (약 8.74평) / 토지 지분: 28.89㎡ (약 8.74평)

건물면적: 42.54㎡ (약 12.87평) / 건물 지분: 42.54㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 "소양초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 내 2층 303호로서, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다. 토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 6월 23일 농협은행주식회사의 근저당권 (을2)입니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 172,204,455원(근저당 128,400,000원, 가압류 43,804,455원 및 기타 압류 포함)입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 특이사항으로, 현재 소유권은 2024년 4월 16일 상속(박순자 외 3명)으로 이전되었으나, 2024년 5월 3일 농협은행에 의한 임의경매 개시 결정(2024타경4294)이 등기되어 경매가 진행 중입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주요 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 인근 도심 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 인근 부동산 거래 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 15,800만원에서 8,500만원 사이에서 실거래가 이루어졌음을 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: "소양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족합니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가(177,000,000원)와 최근 실거래가(8,500만원 ~ 15,800만원) 간의 상당한 괴리가 존재하여, 낙찰 후 시세차익 기대치를 조절하거나 추가적인 시장 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 계획 상 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등이 다수 지정되어 있어 향후 건물 증개축 또는 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 박촌동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 권리를 인수하는 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 시장 시세의 차이와 임대차 관계 미상인 점은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 전반적으로 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있으나, 투자 관점에서는 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 계양구 지역의 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기부가 깨끗하게 정리될 예정.

* 지하철역 인근에 위치하여 잠재적인 교통 편의성 확보.

* "성원예가" 단지 내 물건으로, 단지 규모 및 관리 상태에 따른 가치 평가 용이.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(42.54㎡)의 다세대주택 가격은 비교 대상 물건(45.9㎡, 8,500만원)을 기준으로 약 7,870만원에서 (59.37㎡, 15,800만원)을 기준으로 약 11,320만원 범위로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 177,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 정보와 비교 시 높은 수준입니다. 따라서, 본 건의 희망 입찰가는 최근 실거래가 범위를 고려하여 8,500만원 ~ 12,000만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 범위 내에서 입찰가의 최종 결정은 물건의 현장 상태, 수리 필요성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.