나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585144 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 1116-6 동춘베스트빌 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 동춘동 소재 ""연수여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 지하주차장으로 차량 진·출이 가능하고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2009.07.14.)
외벽 : 벽돌쌓기 및 돌붙임 등 마감
창호 : 하이새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 다세대주택임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구, 일단의주택단지조성사업지역, 역사문화환경보존지역(2024
-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경585144 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 1116-6 동춘베스트빌 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 66.78㎡ (약 20.2평)

토지지분: 66.784㎡ (약 20.2평)

건물면적: 65.80㎡ (약 19.9평)

건물지분: 65.8㎡ (약 19.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 재OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "연수여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건 건물 지하주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 제2층 제201호로서, 사용승인일은 2009년 7월 14일임. 외벽은 벽돌쌓기 및 돌붙임 등 마감되었으며, 창호는 하이새시 창임.

* 이용상태: 공부상 주용도는 다세대주택임.

* 설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 난방설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북동측 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접합.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 고도지구, 일단의주택단지조성사업지역, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

* 건축물 대장 정보: 동춘베스트빌은 2009년 7월 14일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 총 3층 건물에 2개동이 있으며, 본건은 2동 2층 201호임. 총 주차 대수는 18대임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 (전세권 설정, 2022.09.07.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수되는 보증금: 0원

* 권리 내역 요약:

* 소유권: 정강용(보존), 서석원(이전)

* 선순위 권리: 을15 전세권 (재단법인노틀담수녀회, 240,000,000원, 2022.09.07. 설정, 2025.01.09. 경매 신청으로 인한 말소기준권리)

* 후순위 권리: 현대카드, KB국민카드, KB캐피탈 가압류 (모두 말소)

* 강제경매: 갑6 (채권자: 재단법인, 2025.01.09. 개시 결정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 재단법인노틀담수녀회

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2026.02.24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 '재 '는 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자 및 확정일자 정보가 미상인 점은 권리 분석상 주의가 필요합니다.

* 총 채권액: 286,121,759원 (말소기준권리 포함)

1.3. 상권분석

* 동일 단지 "동춘베스트빌" 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 27일: 2동, 3층, 57.59㎡ (약 17.4평) 매매가 230,000,000원. (평당 약 13,218,000원)

* 2025년 11월 24일: 2동, 1층, 44.29㎡ (약 13.4평) 매매가 138,000,000원. (평당 약 10,298,000원)

* 비교 분석: 본건은 2동 2층 65.80㎡ (약 19.9평) 다세대주택입니다. 최근 거래 사례 중 3층 57.59㎡ (약 17.4평)가 2억 3천만원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 가격은 약 1,320만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 면적(19.9평)을 감안하면, 유사한 시세는 19.9평 * 13,200,000원/평 ≈ 262,680,000원으로 산출됩니다. 이는 감정가(245,000,000원)보다 약간 높은 수준입니다. 1층 매물(44.29㎡)의 거래가는 1억 3천 8백만원으로, 면적 대비 가격 차이가 있음을 보여줍니다.

* 주변 시세: 동춘동 일대의 다세대주택 시세는 거래량 및 개별 건물의 상태에 따라 차이가 있으나, 본건과 유사한 연식 및 면적의 주택은 평당 1,000만원 ~ 1,300만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 연수여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 자리하고 있습니다.

* 교통: 지하철역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 일반 주거 지역으로, 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역 외에 고도지구, 일단의주택단지조성사업지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획시설에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비: 현재 감정가(245,000,000원)는 최근 최고가 거래 사례(230,000,000원)와 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 입찰 시 시세 조사를 통한 적정 가격 산정이 중요합니다.

* 임차인 관련: 임차인 '재 '는 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없으나, 전입일자 및 확정일자 등 정보가 미상인 점은 권리 분석상 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 신축(2009년 준공) 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 동일 단지 내 최근 거래 사례를 볼 때 시세 변동성이 안정적인 편입니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담이 없어 명도 관련 위험이 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 도시계획 제한 사항과 감정가 대비 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 연립, 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경 우수: 인근에 다수의 학교가 있어 학군 수요가 꾸준하며, 가족 단위 거주자에게 매력적인 입지입니다.

* 향후 발전 가능성: 연수구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 최근 시세 분석 (동일 단지 17.4평 기준 평당 약 1,320만원): 본건 19.9평 기준 약 262,680,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견: 본건의 감정가는 현재 시세보다 다소 낮거나 유사한 수준으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 최근 거래 사례 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서의 입찰이 합리적일 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.