나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578443 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 438-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재 "석포리선착장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등 고려시 제반 대중교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 상업용 근린생활시설 및 생활숙박시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 삼산면 438-5는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)) 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(사용승인일 2007.08.23.)로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 지하1층 및 1층은 근린생활시설로, 2층-4층 생활숙박시설로 이용(건축물대장 참조) 중인 것으로 탐문되나 실제 임대차 등의 이용여부 등에 대하여는 미상임.

설비내역

본건 전기설비, 위생설비, 급배수시설 등이 구비되어 있음

부합물 및 종물

부합물·종물로서 제시외 (ㄱ - ㅂ) 부분에 대하여는 평가명세표를 참조하여 주시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 438-5번지에 소재한 근린시설입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경578443 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 박OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며 제시외 건물도 포함됩니다.

감정평가액은 847,495,960원입니다.

* 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 438-5

* 용도: 근린시설

* 감정가: 847,495,960 원

* 토지 면적: 820.00㎡ (약 248.05 평)

* 건물 면적: 825.12㎡ (약 249.57 평)

* 건물 제시외 면적: 55.23㎡ (약 16.71 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재 "석포리선착장" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형이며, 현재 상업용 근린생활시설 및 생활숙박시설의 건축 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 3-4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다. 재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획확인원을 발급받아 확인하시는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

인천지방법원 2024타경578443 (1) 사건의 등기부등본 및 물건명세서상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2015년 6월 23일 접수된 하나은행 근저당권 (348,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리(존치될 권리)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,210,922,388 원

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1998-04-10): 이정우 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (2015-06-23): 김명일 (말소) - 임의경매(2014타경47865)로 인한 매각

* 근저당권 (2015-06-23): 하나은행 (348,000,000원) - 말소기준권리 (말소)

* 가압류 (2022-03-18): 박학숙 (426,331,388원) - 인천지방법원 부천지원 가압류결정(2022카합2) (말소)

* 가압류 (2022-10-20): 윤미연 (436,591,000원) - 인천가정법원 가압류결정(2022즈합10143) (말소)

* 강제경매 (2024-12-10): 박학숙 (134,500,719원) - 인천지방법원 강제경매개시결정(2024타경578443) (말소)

* 압류 (2025-05-09): 강화군 (세무회계 과-16296) (말소)

* 임의경매 (2025-06-05): 하나은행 - 인천지방법원 임의경매개시결정(2025타경1166) (말소)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2007-09-14): 이정우 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (2015-06-23): 김명일 (말소) - 임의경매(2014타경47865)로 인한 매각

* 근저당권 (2015-06-23): 하나은행 (348,000,000원) - 말소기준권리 (말소)

* 가압류 (2022-03-18): 박학숙 (426,331,388원) - 인천지방법원 부천지원 가압류결정(2022카합2) (말소)

* 가압류 (2022-10-20): 윤미연 (436,591,000원) - 인천가정법원 가압류결정(2022즈합10143) (말소)

* 강제경매 (2024-12-10): 박학숙 (134,500,719원) - 인천지방법원 강제경매개시결정(2024타경578443) (말소)

* 임의경매 (2025-06-05): 하나은행 - 인천지방법원 임의경매개시결정(2025타경1166) (말소)

* 압류 (2025-06-17): 국민건강보험공단 (징수부-3635) (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: JINJINZHU

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-28

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0 원

임차인 JINJINZHU는 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다. 하지만, 임대차 관계 및 실제 점유 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 인근에 위치하며, 주변 지역은 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 석포리선착장 인근에 위치하여 지역적 특성을 고려할 때 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 분석됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 준공업지역이나 외곽 지역의 경우 환경 관련 시설이 인근에 있을 가능성이 있으므로 현장 답사를 통한 확인이 권장됩니다.

본 물건 자체는 근린생활시설 및 생활숙박시설로 이용 중인 것으로 파악되어, 해당 용도에 맞는 상권 형성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 숙박시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 강화군청 등 주요 행정시설까지의 접근성은 차량 이동 시 일정 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 석포리선착장 인근으로, 해양 관광 또는 휴양과 관련된 시설들이 일부 분포할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 여러 경매 사건이 중복되어 진행되거나, 타 물건과 공동으로 담보 설정된 경우, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리관계 정리에 있어 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 문화재 보호 관련 규제: 토지이용계획상 문화재 보호 관련 인허가 사항 확인이 필수적이므로, 건축 또는 증축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물 전체의 임대 관계가 파악되지 않아, 인수 후 임차인과의 명도 문제 또는 예상치 못한 임대 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 명시된 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 불편하여, 이를 활용하려는 업종이나 이용객에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재의 근린생활시설 및 생활숙박시설로 활용 가능한 건물입니다. 석포리선착장 인근에 위치하여 지역적 특성을 가지며, 토지와 건물이 일괄 매각되고 제시외 건물도 포함된다는 점은 긍정적 요소입니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 중복사건 및 공동담보, 문화재 보호 관련 규제, 미확인 임대관계 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지뿐만 아니라 건물 및 제시외 건물까지 일괄로 취득 가능하여 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 활용 잠재력: 근린생활시설 및 숙박시설 용도로 이용 가능하므로, 지역 관광 활성화나 인근 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 정리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리관계가 비교적 깔끔하게 정리될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 감정가 및 주변 시세, 물건의 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 현장 시세 조사, 그리고 본 물건의 가치 평가에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.