나이스옥션 법원경매 인천 2025타경801 [4] 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산역"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제1층 제104호 외 9개호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(10)은 근린생활시설(현황 공실 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경801 (4)

* 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층401호 (신주소: 인천광역시 계양구 경명대로 1067 (계산동))

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 51.99㎡ (약 15.73평)

* 토지 지분: 51.99㎡ (약 15.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 96.20㎡ (약 29.10평)

* 건물 지분: 96.2㎡ (약 29.10평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 정보 없음

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하여 전반적인 대중교통 편의성은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부현황:

* 소유권보존: 삼환기업주식회사 (1994-02-18)

* 소유권이전: 이재용 (2004-04-27, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (2021-02-25, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 국민은행 (2025-03-10) - 말소

* 등기부채권 총액: 168,000,000원

* 임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (해당 물건에 명시된 임차인 정보 없음)

1.3. 상권분석

2.

* 건물 정보:

* 건물명: 삼환2빌딩 상가동

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 총 건물 면적: 3562.15㎡

* 대지 면적: 1088.9㎡

* 건축 면적: 638.82㎡ (건폐율 58.66%)

* 연면적: 3562.15㎡ (용적률 263.04%)

* 층수: 지하 1층, 지상 5층

* 승강기: 승용 1대, 비상용 1대

* 주요 용도: 제1종근린생활시설

* 준공일: 1993년 12월 20일

* 전유부 정보: 4층 401호

* 이용상태: 기호(1)~(10)은 근린생활시설 (현황 공실 추정)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 환경: 계산역 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 지하철역 이용이 편리함.

* (추가 외부 조사 필요: 주변 혐오시설 유무 등)

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 건축용도지역기타 (건축법 제46조)

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 역사문화환경보존지역

* 철도보호지구

* 중점경관관리구역

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대 상황은 미상이며, 자세한 내용은 감정평가서 참조 바람.

* 현황 공실 추정으로 인한 임대 공백 리스크.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 삼환2빌딩 상가동 4층 401호로, 계산역 역세권에 위치한 근린생활시설입니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 유동 인구 및 수요 확보가 가능하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 준공되었으며, 현재 공실로 추정됩니다.

등기부상 말소기준권리인 국민은행 근저당 외 인수해야 할 권리는 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 계산역 인근으로 교통이 편리하며, 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

* 배후 수요: 주변 주거 및 상업 지역으로 기본적인 상권 수요 확보 가능.

* 임대 수익 기대: 현재 공실 상태로, 향후 임차 구성에 따라 임대 수익률 개선 가능성.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 171,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 본 물건은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 기간 및 임대료 책정 전략이 중요합니다.

* 감정가는 객관적인 시장 가치를 반영하지만, 실제 경매에서의 낙찰가는 수요와 공급, 경매 참여자들의 판단에 따라 변동됩니다.

* 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 특히, 다수의 토지이용계획 제한 사항이 건물의 활용도에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 권고 입찰가: 구체적인 예상 입찰가는 외부 시세 조사 및 심층적인 수익률 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.