나이스옥션 법원경매 인천 2025타경801 [5] 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산역"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제1층 제104호 외 9개호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(10)은 근린생활시설(현황 공실 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경801 (5)

* 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층403호

* 용도: 근린상가

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 1억 5천 1백만원

* 토지 면적: 45.79㎡ (약 13.85평)

* 건물 면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

1.3. 매각 대상

* 토지, 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하여 전반적인 대중교통 편의는 보통입니다.

2.3. 인접 도로

* 본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 삼환기업주식회사 (1994-02-18)

* 소유권 이전: 이재용 (2004-04-27, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2021-02-25, 금168,000,000원)

* 임의경매: 국민은행 (2025-03-10)

* 등기부채권 총액: 168,000,000원

3.2. 말소기준권리

* 을10 근저당 (국민은행, 2021-02-25 접수)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 필요: 인수할 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정평가서상 본건은 현황 공실로 추정된다고 명시되어 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한 지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

* 계산역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 혼합 지역으로, 풍부한 유동인구를 가진 상권입니다.

4.2. 건물 용도

* 해당 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물로, 본건은 4층 403호에 위치한 근린생활시설입니다.

* 건물은 총 26개 호수로 구성되어 있으며, 1종 근린생활시설로 분류됩니다.

4.3. 주변 상권

* 계산역 역세권을 배후로 하는 상권이며, 주변 공동주택 및 단독주택 단지의 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 상권 내에는 금융기관, 의료기관, 학원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 인근에 대규모 집객시설보다는 주거 근린상권이 발달한 형태를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 인천지하철 1호선 계산역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행 중입니다.

* 상업: 계산역 주변으로 은행, 마트, 각종 소매점 등 다양한 상업시설이 있습니다.

* 교육: 인근에 계산초, 계산중, 계산고 등이 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 2026년 5월 악취 신고가 접수된 사례가 있으나, 원인 조사가 진행 중인 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 등기부상 권리관계는 명확하며, 매각으로 인해 말소되는 권리만 있어 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 유동화 물건

* 본 건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건에 비해 절차상 다소 복잡하거나 정보 접근에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

* 감정평가서상 "현황 공실 추정"으로 명시되어 있어, 낙찰 후 공실 발생 및 장기화 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 지역 제한

* 본건은 준주거지역 외에 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 또는 개발에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 계양구 계산역 인근에 위치한 근린상가 물건으로, 계산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 '유동화물건'이라는 특수성과 '현황 공실 추정'이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 위해서는 해당 상권의 특성을 면밀히 분석하고, 적극적인 임차인 유치 전략 및 관리 방안을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 계산역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 인수 부담이 되는 임차인이 없어 권리관계가 명확함.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 근린상가 물건이라는 점.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 공실률, 예상 임대료, 향후 개발 가능성, 그리고 유동화 물건의 특수성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 건은 현재 공실 상태로 추정되므로, 초기 공실 해소를 위한 마케팅 비용 및 투자 회수 기간을 고려해야 합니다. 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 일반적인 보수적 접근으로는 감정가(1억 5천 1백만원)의 80% 수준에서 시작하여, 경쟁 상황 및 물건의 가치 판단에 따라 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.