나이스옥션 법원경매 인천 2025타경801 [2] 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산역"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제1층 제104호 외 9개호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(10)은 근린생활시설(현황 공실 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

물건 비고

본건 203호의 일부가 구획되어 인접호수인 204호에 편입되어 있는 것으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경801 (2)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 232,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건물명: 삼환2빌딩 상가동

해당 층: 2층

전유부 호수: 203호

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물

건축 연도: 1992년 (사용승인일: 1993년 12월 20일)

주요 용도: 제1종 근린생활시설 (현황 공실 추정)

1.3. 면적 정보

토지면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

건물면적: 85.55㎡ (약 25.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 및 공항철도 환승역인 계산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로와 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 25일 접수된 국민은행 근저당권 (을7) 입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 852,000,000원입니다. (근저당 792,000,000원 + 갑구2번 이대희지분전부근저당권 60,000,000원 + 갑구7번 2번이대희지분압류)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 명시된 내용 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이며, 임대차 관련 상세 내역은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 계산동 일대는 계산역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

4.2. 잠재적 임대수익

본건은 현재 공실 상태로 추정됩니다. 임대수익은 미상이며, 정확한 임대료 수준은 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

계산역 주변으로는 다수의 금융기관, 병원, 음식점, 쇼핑시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))으로 지정된 구역이 있어 교육 환경 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 일부 편입 추정

본건 203호의 일부가 구획되어 인접 호수인 204호에 편입되어 있는 것으로 추정된다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 실제 사용 면적 감소, 명도 시 분쟁 발생, 건축물대장과의 불일치 등으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획상 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

감정평가서 상 현황 공실 추정 상태이며, 임대차 관계가 미상임을 고려할 때, 낙찰 후 공실 장기화 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 높은 채권 총액

총 채권액이 8억 5천만원 이상으로 높아, 경매 절차 진행 및 매각 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 계산역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가 물건입니다. 교통 편의성과 주변 생활 인프라는 양호한 편입니다. 그러나 건물 일부가 인접 호수에 편입된 것으로 추정되는 명확한 하자, 다수의 토지이용계획상 제한, 현재 공실 상태, 높은 채권 총액 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 인천 1호선 및 공항철도 환승역인 계산역 역세권에 위치하여 접근성이 매우 좋습니다.

* 잠재적 가치: 만약 건물 일부 편입 문제가 명확히 규명되고 해결 가능하다면, 상가로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 상업지역 입지: 근린상가로서 주변 상권의 수요를 흡수할 수 있는 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 감정가 232,000,000원에서 시작합니다.

하지만, 건물 일부가 인접 호수에 편입된 것으로 추정되는 중대한 하자를 고려할 때, 실사용 면적이 축소될 가능성이 매우 높습니다. 또한, 현재 공실 상태이며 다수의 토지이용계획상 제한이 존재하는 점을 감안해야 합니다.

이러한 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 약 70~80% 수준인 162,400,000원 ~ 185,600,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

명확한 현장 조사와 전문가의 도움을 통해 건물 편입 문제의 정확한 실태 파악 및 법적 검토 후 최종 입찰가를 산정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.