나이스옥션 법원경매 인천 2025타경801 [3] 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산역"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제1층 제104호 외 9개호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(10)은 근린생활시설(현황 공실 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경801 (3)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층402호

용도: 근린상가

감정가: 175,000,000원

토지면적: 53.19㎡ (약 16.09평)

토지지분: 53.19㎡ (약 16.09평)

건물면적: 98.41㎡ (약 29.77평)

건물지분: 98.41㎡ (약 29.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (별도 기재 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 40미터, 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변에는 계산역을 중심으로 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에서 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 국민은행의 근저당권(2021-02-25 접수, 을7)입니다.

본건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을9, 갑23 등의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(선순위 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 852,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, 지상권에 대한 개요는 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 제1종 근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물 내에 위치하고 있습니다.

계산역 인근 지역으로 배후 수요가 존재하며, 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합한 상권으로 판단됩니다.

현재 감정평가서 요약 상 '현황 공실 추정'으로 기재되어 있어, 공실 리스크를 고려해야 합니다.

이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 향후 임대 활성화를 위한 전략이 필요합니다.

1.5. 생활정보

교통: 인천1호선 계산역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 역세권 상업 지구와 인접하여 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 인근에 공동주택, 단독주택 등 주거 단지가 분포하여 잠재적 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로 추정되어, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

토지이용계획상 다수의 규제가 존재합니다.

* 준주거지역

* 가축사육제한구역(전부제한지역)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 건축용도지역 기타(건축법 제46조)

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 역사문화환경보존지역

* 철도보호지구

* 중점경관관리구역

이러한 각종 규제는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 가할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 특수성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 거래 과정이 복잡하거나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 계산동, 계산역 인근에 위치한 근린상가 물건입니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 부담이 적은 편입니다.

다만, 현재 공실 상태로 추정되며, 다양한 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

입지 조건과 상권의 잠재력을 감안할 때, 적절한 투자 가치가 있을 수 있으나, 규제 사항과 공실 리스크를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 계산역 도보 거리로 탁월한 대중교통 접근성 확보.

근린상가의 기본 수요: 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성을 통한 꾸준한 수요 기대.

권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 175,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현황(공실 여부, 실제 임대 가능성), 감정가의 적정성, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 향후 개발 가능성, 각종 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 본건은 인수 보증금이 없는 물건이므로 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 정밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.