나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581524 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 741-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물로서
외벽: 석재 및 몰탈 마감,
내벽: 몰탈 및 일부 페인트 등 마감,
창호: 알루미늄섀시 창호임.

이용상태

현재 건축공사가 중단된 상태(후첨 "사진용지" 참조)의 건물로서 등기사항전부증명서상
근린생활시설임.

설비내역

공사가 중단된 상태의 건물로서 각종 설비는 설치완료되지 않은 상태임.
(후첨"사진용지" 참조)

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581524 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 741-16

용도: 근린시설

감정가: 995,328,000원

토지 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 면적: 1382.40㎡ (약 418.15평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

주요 사항: 건물만 매각, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물

외벽: 석재 및 몰탈 마감

내벽: 몰탈 및 일부 페인트 등 마감

창호: 알루미늄섀시 창호

건물 이용 상태: 현재 건축 공사가 중단된 상태이며, 등기사항전부증명서상 용도는 근린생활시설임.

건물 설비 내역: 공사 중단 상태로 각종 설비는 설치 완료되지 않은 상태임.

부합물 및 종물: 없음

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 없음

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

건물 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 주식회사코하스 (2021-06-24)

* 소유권이전: 유지훈 (2023-05-03)

* 근저당권: 박준영 (220,000,000원, 말소기준권리, 2023-05-03)

* 소유권이전: 박민혁 (2023-07-04)

* 근저당권: 박순용 (35,000,000원, 2024-10-02, 말소)

* 임의경매: 박순용 (25,629,750원, 2024-12-19, 말소)

총 채권액: 255,000,000원

2. 입지조건

* 지역 특성:

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 소재하고 있으며, 영흥도는 영흥대교와 선재대교를 통해 육지와 연결되어 있어 접근성이 비교적 용이한 섬 지역입니다. 다양한 해수욕장, 펜션, 카페 등 관광 자원을 갖추고 있어 주말이나 휴가철 방문객이 많은 편입니다.

* 주변 환경:

영흥면 외리는 섬 지역 특성상 도심 지역에 비해 편의시설이나 기반 시설이 다소 부족할 수 있습니다. 그러나 영흥도는 꾸준히 관광객이 방문하는 지역으로, 상권이 형성되어 있는 곳도 있습니다. 본 물건의 정확한 위치 주변의 개발 현황 및 상권 형성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 개요:

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 박준영의 근저당권(2023-05-03, 220,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

을1 근저당권, 박준영, 2023-05-03, 220,000,000원

* 인수되는 권리:

등기사항전부증명서상 을1 근저당권이 말소기준권리이므로, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 또한, 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 임차보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

* 용도 적합성:

용도상 근린생활시설로 분류되어 있어, 상점, 사무실, 소매점 등 다양한 근린생활 업종으로 활용 가능합니다.

* 지역 상권 특성:

영흥도는 관광객 유입이 많은 지역이나, 외리 지역 자체의 상권 규모나 활성화 정도에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 따라서 건물 완공 후 운영할 업종에 따라 상권 분석을 세밀하게 진행해야 하며, 주변 경쟁 업종 및 잠재 고객 분석이 필수적입니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성:

영흥대교와 선재대교를 통해 차량으로 접근 가능하며, 육지와 연결되어 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 서울 및 수도권에서의 접근성은 비교적 양호한 편입니다.

* 편의시설:

섬 지역의 특성상 대도시만큼의 다양한 편의시설(병원, 대형마트 등)은 부족할 수 있습니다. 다만, 기본적인 생활 편의시설은 영흥면 소재지 내에 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 자세한 내용은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 미사용승인:

본 건물의 가장 큰 리스크는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점입니다. 사용승인을 받지 않은 건물은 건축물대장이 생성되지 않으며, 등기부등본에 등재되지 않아 매매, 임대차, 담보 설정 등 모든 거래 및 행정 절차에서 불법 건축물로 취급되어 법적 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 사용승인 없이 건물을 사용하거나 점유할 경우 과태료 또는 형사처벌을 받을 수 있습니다.

* 건축 공사 미완료:

현재 건축 공사가 중단된 상태이며, 각종 설비가 설치 완료되지 않은 미완성 건물입니다. 따라서 완공까지 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상되며, 추가 공사 및 설비 설치 비용, 인허가 관련 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 토지 미포함 매각:

본 경매 물건은 '건물만 매각' 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 건물을 소유하더라도 해당 건물이 건축된 토지에 대한 소유권이나 사용권을 가지지 못함을 의미합니다. 이러한 경우, 토지 소유자와의 협상이 필요하며, 토지 사용료(지료)를 지급해야 하거나, 최악의 경우 토지 소유자가 건물 철거를 요구할 경우 건물 철거 소송에 휘말릴 위험이 있습니다. 건물이 토지 소유자의 동의 없이 지어졌거나, 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물 철거의 위험이 매우 높습니다.

* 기타:

건축 허가 없이 건물을 신축하거나 증축하는 행위는 불법이며, 사용승인을 받지 못하면 건물에 대한 완전한 소유권을 행사하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 영흥면에 위치한 근린시설 용도의 미완성 건물입니다. 가장 큰 특징은 '건물만 매각'이며, 건축법상 사용승인을 받지 않아 법적인 사용 및 처분에 제약이 크다는 점입니다. 또한, 토지 사용권이 불확실하여 추후 토지주와의 갈등이나 건물 철거의 위험성을 내포하고 있습니다. 현재 상태로는 정상적인 건물로서의 효용 가치가 매우 낮으며, 상당한 추가 공사 및 법적 절차 진행을 통해 사용승인을 받아야만 가치를 인정받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재 가치:

건물이 완공 및 사용승인을 받고 정상적으로 활용될 수 있다면, 영흥도의 관광지로서의 잠재력과 연계하여 특정 업종(예: 펜션, 카페, 갤러리 등)으로 활용 시 수익을 창출할 가능성이 있습니다.

* 개발 가능성:

막대한 추가 공사 및 법적 절차 비용을 감수하고 건물을 합법화할 수 있는 투자자에게는, 완성 시점에서의 가치 상승을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 매우 높은 위험 부담을 수반합니다.

9. 예상 입찰가 고려사항

* 감정가 대비 고려사항:

본 건물의 감정가는 995,328,000원이나, 사용승인 미비, 공사 미완료, 토지 사용권 불확실 등의 중대한 하자로 인해 실질적인 가치는 감정가와 크게 괴리될 수 있습니다.

* 입찰가 산정 시 유의점:

입찰가는 잔존 공사비, 건축물 사용승인 획득에 필요한 총 비용, 토지 사용료 또는 토지 매입 비용(만약 가능하다면), 그리고 발생 가능한 법적 분쟁 비용 등을 종합적으로 산정하여 결정해야 합니다. 특히, 건물 철거 위험까지 고려한다면 매우 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금'은 0원이므로, 이 부분은 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.