나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509934 [4] 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""홈플러스"" 서측 인근에 위치하며 주변은
주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 및 지상20층건 중 1층 101~104호임.

이용상태

공히 '근린생활시설(101호, 102호 및 104호 공실, 103호 소매점)'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '오피스텔 및 근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

2026.4.16. 산정기준 공용부분에 대한 관리비 1,964,500원이 미납된 상태로 위 금액은 매수인이 승계함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509934 (4)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층104호 (도로명주소: 인천광역시 남동구 염전로425번길 17 (간석동))

용도: 근린상가

감정가: 175,000,000원

토지면적: 47.01㎡ (약 14.22평)

토지지분: 47.01㎡ (약 14.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 158.70㎡ (약 48.01평)

건물지분: 158.7㎡ (약 48.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (말소기준권리)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""홈플러스"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 상가 지대가 혼재된 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

건물이 속한 토지는 사다리형으로, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지하 2층, 지상 20층 건물 중 1층 104호입니다.

본건의 동측으로 포장된 도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 권리분석 결과 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

말소기준권리인 중소기업은행 근저당(2024년 5월 31일 접수, 채권최고액 4,080,000,000원)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 상 다음과 같은 권리 내역이 존재했습니다.

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2024-05-14, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 말소

* 등기구분: 을1 (말소기준권리), 접수일자: 2024-05-31, 권리종류: 근저당권, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 4,080,000,000원, 말소

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2024-07-22, 권리종류: 근저당권, 권리자: 남동세무서장, 권리금액: 1,836,000,000원, 말소

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-06-12, 권리종류: 임의경매, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 4,080,000,000원, 말소 (사건번호 2025타경509934)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-07-25, 권리종류: 가압류, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 270,000,000원, 말소

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-12-31, 권리종류: 압류, 권리자: 남동구(인천광역시), 말소

총 등기부채권액은 6,186,000,000원입니다.

보고서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 별다른 내용이 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 간석동 일대는 주거지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 홈플러스가 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

근린생활시설 및 소매점 용도로 활용되는 주변 상가들을 고려할 때, 지역 내 소비 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 20층 규모이며, 본건은 1층 104호입니다.

현재 101호, 102호, 104호는 공실 상태이며, 103호는 소매점으로 이용 중입니다. 본건 104호는 현재 공실입니다.

상하수도 설비 및 승강기 등 상가 운영에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 사용 승인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 미납 관리비: 2026년 4월 16일 산정 기준일로, 공용부분에 대한 관리비 1,964,500원이 미납된 상태이며, 이 금액은 매수인이 승계하여 부담해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)입니다. 다만, 인수할 보증금 총액은 0원으로 기재되어 있어 임차인의 보증금 관련 문제는 없는 것으로 보입니다. 임대차 관계가 미상이라도 실제 점유자가 있다면 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천지방법원 2025타경509934 사건의 본 물건은 간석동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 근린상가(1층 104호)입니다.

홈플러스 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 건물 자체의 구조 및 설비 또한 양호한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 미납 관리비 1,964,500원과 파악되지 않은 임대차 관계는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

현재 104호는 공실 상태로, 즉시 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 홈플러스 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 저렴한 인수 비용: 감정가 대비 인수해야 할 임차 보증금이 없고, 미납 관리비 부담액이 비교적 적은 편입니다.

* 공실 상태: 현재 104호가 공실이므로, 매수 후 즉시 임대 또는 직접 사용이 가능합니다.

* 건물 활용 가능성: 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 사용 가능한 건물로, 다양한 사업 목적에 부합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 감정가 175,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 미납 관리비 1,964,500원을 총 취득 비용에 포함하여 계산해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황에 대한 면밀한 조사 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 건은 권리상 인수가격 외 추가 부담이 미미하므로, 향후 임대 수익률 또는 시세차익 가능성을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.