나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509934 [2] 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""홈플러스"" 서측 인근에 위치하며 주변은
주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 및 지상20층건 중 1층 101~104호임.

이용상태

공히 '근린생활시설(101호, 102호 및 104호 공실, 103호 소매점)'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '오피스텔 및 근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

매각목적물은 인접한 101호 건물과 벽체 구분 없이 일체로 이용중임.
2026.4.16. 산정기준 공용부분에 대한 관리비 2,345,990원이 미납된 상태로 위 금액은 매수인이 승계함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509934 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 2,090,000,000원

토지면적: 56.18㎡ (약 17.00평)

건물면적: 189.63㎡ (약 57.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2023년 12월 13일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인근에 "홈플러스"가 있고 주택 및 상가지대가 혼재되어 있습니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

도로: 건물의 동측으로 포장된 도로와 직접 접하고 있습니다.

토지이용계획: 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부상 채권 총액: 6,186,000,000원으로, 감정가 대비 채무 규모가 상당합니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 물건명세서에 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 등기부 요약상에는 지상권이 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

미납 관리비: 2026년 4월 16일 기준으로 산정된 공용부분 관리비 2,345,990원이 미납 상태이며, 이 금액은 매수인이 승계해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 대형마트(홈플러스) 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 상업지역에 속합니다.

주변에 주택가와 상가들이 함께 있어 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 잠재력이 있습니다.

건축물대장상 주용도가 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 표기되어 있어, 해당 건물이 속한 복합단지 내 상가로서의 가치를 지닙니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 홈플러스 및 다수의 상업시설을 이용하기 편리합니다.

주거 및 상업이 혼합된 지역 특성상 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설 조사: 현재까지 제공된 정보와 주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인접한 101호 건물과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 향후 독립적인 사용, 분할, 또는 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있는 요인입니다.

채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 진행 중 채권자의 취하나 유찰될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

비교적 신축(2023년 사용승인)이나, 20층 고층 건물로서 지속적인 공용부분 관리 및 유지보수에 대한 비용 발생이 예상됩니다.

지역 특성상 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 홈플러스 인근에 위치한 신축(2023년 준공) 상가/업무시설로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

현재 101호, 102호, 104호가 공실 상태로 파악되어, 인수 후 임대 마케팅을 통해 수익을 창출할 기회가 있습니다.

다만, 높은 채권 총액, 인접 건물과의 일체 이용, 미납 관리비 승계 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 인한 현대적인 시설 이용 및 관리 용이성.

홈플러스 인근의 탄탄한 상권 및 유동인구를 기반으로 한 투자 가치.

공실 상태를 활용한 적극적인 임대 운영을 통한 초기 수익 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,090,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 관련 부담은 없습니다.

다만, 2,345,990원의 미납 공용 관리비는 낙찰자가 승계해야 하므로 이를 입찰가에 반영해야 합니다.

상당히 높은 채권 총액과 인접 건물과의 일체 이용 등 고려해야 할 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본 건의 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. (참고: 1회 유찰 후 최저 입찰가는 감정가의 70%인 1,463,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.