나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509934 [3] 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""홈플러스"" 서측 인근에 위치하며 주변은
주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 및 지상20층건 중 1층 101~104호임.

이용상태

공히 '근린생활시설(101호, 102호 및 104호 공실, 103호 소매점)'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '오피스텔 및 근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509934 (3)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층103호

* 건물명: 에코파크힐

* 구분: 집합건물 (근린생활시설/소매점)

* 토지면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

* 건물면적: 66.15㎡ (약 20.02평)

* 감정가: 728,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

* 사용승인일: 2021년 11월 11일

* 총 층수: 지하 2층 ~ 지상 20층

* 해당 층수: 1층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "홈플러스" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 간석오거리역(인천1호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 동측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설: 인근에 대형 쇼핑몰인 홈플러스 간석점이 위치하여 다양한 편의시설, 식당가, 의류, 잡화 등을 이용할 수 있습니다. 주변으로 오피스텔 및 주거 단지가 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (중소기업은행, 2024-05-31 접수)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 6,186,000,000원

* 임차인 현황:

* 안

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-11-11

* 확정일자: 2025-04-07

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 에코파크힐은 총 20층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건은 1층 103호로 '근린생활시설(소매점)'으로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 홈플러스 간석점과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 주택가와 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 본건 호실(103호)은 소매점으로 영업 중이나, 같은 층의 101호, 102호, 104호는 공실 상태입니다.

* 상가 특징: 1층 상가로 가시성과 접근성이 양호하며, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 홈플러스 간석점을 중심으로 병원, 약국, 은행, 다이소, 외식업체 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 간석오거리역, 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육시설: 주변에 학교(초, 중, 고) 및 학원가 등 교육 관련 시설이 분포되어 있습니다. (구체적 명칭은 검색 결과에 명확히 나타나지 않음)

* 기타: 주거 및 상업 복합 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 동일 건물 내 101, 102, 104호가 공실 상태인 점은 상권 활성화 정도 및 향후 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 채무 규모: 등기부채권 총액이 61억원 이상으로 매우 높은 편입니다. 다만, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 예정이라 경매 절차상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 간석동에 위치한 '에코파크힐' 1층 근린상가(소매점) 물건입니다. 홈플러스 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 간석오거리역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없어 안전하게 취득 가능합니다. 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이나, 같은 층 일부 호실의 공실은 향후 임대 수익을 고려할 때 주의가 필요합니다. 상권 활성화 정도와 건물의 전반적인 상태를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 0원의 인수 보증금으로 명확한 투자 비용 산정이 가능합니다.

* 우수한 입지: 홈플러스 간석점 인근으로 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 다양한 소매업종에 적합합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 실제 낙찰가 산정 시 고려해야 할 추가 비용은 없습니다. 본 물건의 감정가는 728,000,000원입니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 시세, 주변 공실률, 건물 상태, 상권 활성화 정도, 향후 임대 수익률 예측 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 현재 101, 102, 104호가 공실인 점을 감안할 때, 임대 수익성을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.