나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510910 [2] 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 디동 16층1608호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송도소방서' 서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건동 건물까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인
교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1, 2 동일
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 14층 1408호 및 16층 1608호 로서
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등,
창 호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1, 기호 2는 각각 공장 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승용 승강기설비 및 화물용 승강기설비, 소화설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 정방형 평지의 토지로서 공장 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 42m 내외, 북서측으로 로폭 약 35m 내외, 남서측으로 로폭 약 30m
내외, 남동측으로 로폭 약 20m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012.2.27), 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)),
광로3류(폭 40m~50m)(2013-07-15)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2012-02-27)(접합),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경510910 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 세부 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510910 (2)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 디동 16층 1608호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 484,000,000원

* 토지면적: 60.97㎡ (약 18.44평)

* 토지 지분: 60.97㎡ (약 18.44평)

* 건물면적: 149.85㎡ (약 45.33평)

* 건물 지분: 149.85㎡ (약 45.33평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(첨단산업클러스터(B)), 광로3류, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 경제자유구역, 성장관리권역.

1.2. 감정평가 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 16층 1608호

* 외벽 마감: 복합판넬 및 강화유리 등

* 내벽 마감: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등

* 창호: 알루미늄 샷시

* 이용 상태: 공장 등으로 이용 중

* 설비 내역: 위생설비, 상하수도설비, 승용 및 화물용 승강기, 소화설비 등

* 토지 형상 및 이용 상태: 광평수 정방형 평지의 토지로서 공장 건부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 북동측 약 42m, 북서측 약 35m, 남서측 약 30m, 남동측 약 20m 포장도로 접함

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상임

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송도소방서' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 송도국제도시 내에 위치하여 지역적 가치가 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2019-02-26, 채권금액: 430,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 갑구: 소유권 이전 및 신탁등기 말소 기록, 이후 여러 소유권 이전 기록 있음.

* 을구: 중소기업은행 근저당권(말소기준권리) 외 다수의 가압류 및 근저당권 설정 기록이 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,145,464,272원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특별히 인수할 권리사항 없음)

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임대 관계가 미상이라도, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 송도동 214번지 일대는 인천송도소방서가 인근에 위치하며, 복합적인 용도의 건물이 혼재된 지역입니다. 지식산업센터 및 공장, 근린생활시설 등이 분포하고 있어, 관련 산업 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다. 경제자유구역 내 첨단산업클러스터(B) 지역으로 지정되어 있어 산업적 특성을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 단지 내 차량 출입이 원활합니다. 주요 도로와의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 본건 주변의 상세한 편의시설 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 송도국제도시 내에 위치하므로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보로는 구체적인 편의시설이나 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 외부 지도 서비스 검색 결과, 본 건 주변에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 물건의 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 점유자를 확인하고 명도 절차를 진행하는 데 어려움이 있을 수 있습니다. 임대차 계약 내용 및 보증금/차임 관련 정보 부재는 중요한 확인 사항입니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,145,464,272원으로, 감정가 484,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 이해관계 및 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있으며, 유찰 가능성을 시사합니다.

* 지식산업센터의 특수성: 일반 부동산과 달리 지식산업센터는 업종 제한, 관리 규약 등 특수성이 있을 수 있으므로, 매입 후 이용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 지식산업센터로, 일괄 매각 대상입니다. 입지, 교통, 도로 접근성은 양호한 편이며, 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깔끔한 편입니다. 하지만 임대 관계가 미상이고 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 주의가 필요합니다. 추가적인 유찰을 거치며 가격이 조정될 가능성을 염두에 두고, 명도 및 실제 이용 가능성에 대한 철저한 사전 조사를 거쳐 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시의 미래 가치: 지속적으로 발전하는 송도국제도시 내 지식산업센터로서의 투자 잠재력.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 우수한 접근성: 주요 간선도로와 인접하여 차량 접근 및 물류 이동이 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 정확히 산정하기 어렵습니다. 감정가는 484,000,000원이며, 토지 및 건물 면적을 고려한 평당 감정가는 약 7,590,859원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 임대차 관계가 미상이라는 점, 그리고 등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과한다는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 시장 상황, 유찰 횟수, 현장 조사 결과 등에 따라 입찰가가 결정됩니다. 본 건의 경우, 높은 채권 총액으로 인해 첫 경매에서 감정가 이상으로 입찰하는 것은 위험할 수 있으며, 유찰을 통한 가격 하락 후 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 검토하신 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.