나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512163 [2] 인천광역시 남동구 논현동 642-1 유승테라폴리스 13층1326호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(수인분당선 "호구포역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하3층 지상27층 건물내 제13층 제1325호 및 제13층 제1326호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 복합판넬 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1), (2) 공히, "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기호(1), (2) 공히, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, "업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 35m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2) 공히, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경512163 (2)

소재지

인천광역시 남동구 논현동 642-1 유승테라폴리스 13층 1326호

용도

오피스텔

감정가

96,000,000원

토지면적

5. 64㎡ (약 1.71평)

건물면적

30. 34㎡ (약 9.18평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

근로복지공단 (근OOOOO)

건축년도

2013년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하는 "호구포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 "호구포역"과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태

본건은 북서측 및 북동측으로 폭 약 35m 및 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약

말소기준권리는 2023년 4월 6일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑3)입니다.

총 등기부채권액은 842,963,546원이며, 본 경매는 근로복지공단의 강제경매(갑13)로 인해 진행되었습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 9월 12일

* 확정일자: 2020년 9월 16일

* 배당신고일자: 2025년 12월 04일

* 대항력: 있음

주의사항

본 건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 9,000만원 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 임차인의 전입일자(2018.09.12)가 말소기준권리(2023.04.06)보다 선순위이므로, 명도 시 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 상기 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 지하철역(호구포역)을 중심으로 형성된 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 호구포역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접

* 주변 편의시설: 호구포역 인근 상업지구에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. (인천 남동구 논현동 642-1 유승테라폴리스 주변 시설 검색 결과)

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 특별히 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다. (인천 남동구 논현동 642-1 혐오시설 검색 결과)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 9,000만원의 보증금을 인수해야 할 위험이 존재하며, 이는 총 투자 비용 증가로 이어집니다.

* 감정가와 임차 보증금의 근접성: 감정가(9,600만원)가 임차인 보증금(9,000만원)과 유사하여, 실질적인 낙찰 시 본 건 자체의 가치 대비 지불해야 하는 총 금액이 높아질 수 있습니다.

* 불분명한 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 임대차 계약 내용이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 규제: 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 유승테라폴리스 오피스텔로, 호구포역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 9,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 권리분석상 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 호구포역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 안정적인 임대 수요 기대

* 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(30.34㎡)의 유승테라폴리스 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 4월 13일: 80,000,000원 (18층)

* 2026년 4월 4일: 73,500,000원 (11층)

* 2026년 3월 4일: 75,000,000원 (26층)

최근 3개월간 평균 매매가는 약 76,167,000원 수준입니다. 건물 면적(30.34㎡, 약 9.18평)으로 환산 시, 3.3㎡당 약 830만원 수준으로 분석됩니다.

입찰가 산정

본 건의 감정가는 96,000,000원이나, 최근 매매가는 감정가보다 낮은 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 9,000만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 실질적인 총 매입 비용에 포함됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

실질 총 매입 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 (90,000,000원)

투자자는 총 매입 비용이 최근 시장 가격(약 7,617만원) 및 향후 예상되는 임대 수익률을 고려했을 때 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 보수적인 관점에서 총 매입 비용을 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원으로 설정한다면, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 7,000만원 범위가 됩니다.

보다 안전한 투자를 위해, 현재 시세와 인수되는 보증금을 종합적으로 고려하여 6,500만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 이는 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.