나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3985 [2] 강원특별자치도 철원군 철원읍 외촌리 835 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 철원군 철원읍 사요리 소재 "대마사거리" 남동측 및 북서측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 민간인통제보호구역내 농지, 임야, 군부대시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량진입이 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리, 노선수 등을 고려시 대중교통상황은 불편시 되며, 민간인 통제보호구역내에 소재하여 차량 등 진출입시 군부대 승인을 득하여야 출입이 가능한 등 제반 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2 공히 사다리형에 가까운 토지로서 인접 토지와 대체로 평탄시 되며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1은 지적도상 동측으로 폭 2미터 미만의 비포장도로에 접하며, 기호 2는 지적도상 맹지이나 북측으로 현황 비포장농로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 돼지.닭.개.오리.메추리), 통제보호구역(민통산이북: 10km), 농업진흥구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 2의 공부상 지목은 '전'이나 현황'답' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건 기호1,2 공히 통제보호구역(민통선이북:10km)내 토지임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3985 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 외촌리 835

용도: 전

토지면적: 1396.00㎡ (약 422.31평)

토지지분: 312.5644㎡ (약 94.55평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

1.3. 매각대상

매각대상: 토지지분매각

1.4. 가격정보

감정가: 14,687,500원

2. 입지조건

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입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 철원군 철원읍 외촌리 소재 "대마사거리" 남동측 및 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 민간인통제보호구역 내 농지, 임야, 군부대시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 진입은 가능합니다.

그러나 인근 버스정류장과의 거리, 노선 수 등을 고려할 때 대중교통 상황은 불편합니다.

또한, 민간인통제보호구역 내에 소재하여 차량 등 진출입 시 군부대 승인을 득해야 하는 등 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 지적도상 동측으로 폭 2미터 미만의 비포장도로에 접하는 부분이 있습니다.

일부 토지는 지적도상 맹지이나, 북측으로 현황 비포장농로를 이용하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 돼지.닭.개.오리.메추리), 통제보호구역(민통산이북: 10km), 농업진흥구역에 해당합니다.

토지이용 및 개발에 상당한 제한이 따르는 지역입니다.

3. 권리분석

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권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 09월 02일 접수된 주식회사우리카드의 강제경매 개시결정 등기(갑22)이나, 해당 권리는 말소된 것으로 확인됩니다.

현재 진행되는 경매(2025타경3985)의 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

이는 경매 절차 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 인수되는 권리: 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 인수 대상 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

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상권분석

본 물건은 민간인통제보호구역 내 농지에 위치하여 전통적인 상업 활동이 이루어지는 지역이 아닙니다.

"대마사거리" 인근에 일부 지역 기반 시설이 존재할 수 있으나, 물건 자체의 접근성과 용도 제한으로 인해 상권 형성은 미미한 수준으로 판단됩니다.

주변 환경은 농지, 임야, 군부대 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

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생활정보

민간인통제보호구역 및 농업진흥구역이라는 특성상, 주변 생활 편의 시설은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 편의 시설이나 정주 여건은 "대마사거리" 인근에 국한될 가능성이 높으며, 이마저도 기본적인 수준일 것으로 보입니다.

이 지역은 군사 작전 지역과 인접하여 정주 환경보다는 농업 활동이나 군사 관련 시설이 주를 이룹니다.

6. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

농지이므로 취득 시 해당 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

미제출 시에는 매수 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 민간인통제보호구역 내 위치

차량 진출입 시 군부대의 승인이 필요한 등 접근 및 이용에 제약이 따릅니다.

이는 향후 토지 이용 계획이나 외부 활동에 상당한 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다.

공유자의 우선매수 신고가 가능하며, 이는 입찰 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

지분 매각 특성상 향후 토지 분할이나 이용에 있어 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 통제보호구역 등의 복합적인 규제로 인해 건축이나 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

활용 방안이 농업 목적에 한정될 가능성이 높습니다.

6.5. 도로 접근성

일부 구간은 2미터 미만의 비포장도로에 접하거나 맹지일 수 있어, 차량 통행 및 접근성에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 강원도 철원군에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다.

가장 큰 특징은 민간인통제보호구역 내에 위치하며, 지분 매각으로 진행된다는 점입니다.

농지취득자격증명이 필수적이며, 군부대 승인을 거쳐야 하는 등 접근 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역 등으로 묶여 있어 개발 행위가 제한적이며, 주로 농업적 목적으로 활용 가능할 것으로 보입니다.

권리관계는 비교적 명확해 보이나, 지상권은 소멸되지 않고 인수될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

투자 가치는 농업 생산성, 향후 지역 개발 가능성(매우 희박), 또는 군사적 지역의 특수성 등을 고려해야 하나, 제약 조건이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

8.1. 농업용 토지로서의 잠재력

본건은 농업진흥구역 내 농지로서, 법적 요건 충족 시 농업 활동을 위한 토지 확보라는 측면에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 정부 정책 변화 가능성 (장기적 관점)

민간인통제구역 해제 등 향후 정책 변화가 발생할 경우, 토지의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있으나, 이는 매우 장기적이고 불확실한 전망입니다.

8.3. 낮은 감정가 대비 면적

제시된 감정가 대비 토지 면적을 고려했을 때, 농지로서의 실익을 추구한다면 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정평가액 14,687,500원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 시장 상황, 참여자 수, 본건의 특수성(지분매각, 통제보호구역 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 인수해야 할 보증금이나 별도의 부담해야 할 임차인 관련 금액은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 권리관계 및 물건의 제약사항을 면밀히 분석하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 시장 조사를 통해 주변 유사 토지의 거래 사례 등을 추가적으로 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.