나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72536 [2] 경기도 연천군 백학면 석장리 산203 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 백학면 석장리 소재 '석장리 조각공원' 북측 인근에 소재하며, 인근은 민간인 출입통제구역으로서 자연림, 농경지 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

기호1 및 기호2 공히 차량의 직접 출입은 불가하며, 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 및 기호2 공히 동측 하향 완경사의 부정형 토지로 현황 자연림 등임.

인접 도로상태

기호1 및 기호2 공히 지적 및 현황 맹지이며, 인접 토지의 농로가 인근에 소재하나, 현황 위험물매설지역으로 도로 폐문 상태임. (후첨 사진용지 참고)

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m이내(축산과 문의)), 통제보호구역,

- 기호2 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m이내(축산과 문의)), 통제보호구역, 임업용산지, 준보전산지(준보전산지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호1 토지는 공부상 지목 '전' 이나 현황 '자연림' 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 정확한 위치 및 경계등의 확인은 별도의 측량을 요하며, 현장조사일 현재 하절기 등으로 육안관찰되지 않은 평장묘, 구축물 등이 있을 수 있으므로 경매 입찰시 유의하시기 바람.

- 본건 토지는 민간인 출입통제구역내 위치하며, 통행을 위해서는 관련기관의 출입허가가 필요한 지역이며, 특히 인근은 위험물매설 미확인지역으로서, 도보 접근은 불가하였는 바 경매 입찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72536 (2)

소재지: 경기도 연천군 백학면 석장리 산203

용도: 임야

감정가: 222,541,000원

토지면적: 20,231.00㎡ (약 6,119.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 연OOOOOO (연천군산림조합으로 추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 연천군 백학면 석장리 소재 '석장리 조각공원' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 민간인 출입통제구역으로, 자연림과 농경지가 혼재된 환경입니다.

차량의 직접적인 출입은 불가하며, 차량 접근은 인근까지 가능합니다.

버스 정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용이 매우 불편한 편입니다.

지적 및 현황상 맹지이며, 인접 토지의 농로가 있으나 도로 폐문 상태로 위험물 매설 지역으로 추정되어 도로 접근이 어렵습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 기재된 권리 내역을 분석한 결과, 말소기준권리인 연천군산림조합의 근저당권(을15, 2020-04-01)보다 후순위인 근저당권(김인규, 2024-06-13), 가압류(농협은행주식회사, 2025-03-17), 가압류(농업협동조합중앙회, 2025-03-17), 임의경매 개시결정(연천군산림조합, 2025-06-18) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 274,571,088원입니다.

별도의 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 민간인 출입통제구역 내에 위치하며, 자연림 상태의 임야로 상업적 또는 주거적 활동이 어려운 지역입니다.

인근에 '석장리 조각공원'이 있으나, 물건 자체의 입지로는 상권 형성이 되어 있지 않습니다.

주변은 농경지와 자연림이 혼재된 한적한 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 민간인 출입통제구역 내 위치하여 일반적인 생활 편의 시설 접근이 매우 제한적입니다.

차량 진입이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 정기적인 생활 영위에 어려움이 예상됩니다.

통행을 위해서는 관련 기관의 출입 허가가 필요한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 민간인 출입통제구역: 군사적 요충지로 민간인의 출입이 엄격히 통제되며, 출입 허가가 필요합니다.

* 위험물 매설 지역: 인근 지역이 위험물(지뢰 등) 매설 지역으로 추정되어 도보 접근조차 불가하며, 매우 높은 위험성이 존재합니다.

* 맹지 및 도로 접근 불가: 지적 및 현황상 맹지이며, 인접 토지의 농로가 있으나 도로 폐문 상태로 차량 및 도보 접근이 어렵습니다.

* 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '자연림' 상태입니다.

* 환경 문제: 인근 석장리 일대에서 대규모 불법 폐기물 매립 정황이 포착되어 환경 오염 및 추가적인 위해 가능성이 있습니다.

* 측량 필요: 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요합니다.

* 현장 조사 시 확인되지 않은 사항: 하절기 등으로 육안 관찰되지 않은 평장묘, 구축물 등이 존재할 수 있습니다.

* 지역 제한: 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 통제보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 민간인 출입통제구역 내에 위치하며, 위험물 매설 지역으로 추정되는 등 매우 높은 수준의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

토지 자체의 접근성 및 이용 가능성이 극히 제한적이며, 주변 환경 또한 불법 폐기물 매립으로 인한 환경 오염 문제가 제기되는 등 불안정합니다.

이러한 심각한 제약 조건과 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 경우, 투자 관점에서 긍정적인 측면을 찾기 매우 어렵습니다.

굳이 투자 포인트를 찾자면, 장기적인 안목에서 민간인 출입통제구역 해제 및 주변 환경 복원 등의 극히 낮은 가능성을 기대하는 투기적 관점 외에는 특별한 이점을 찾기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 감정가 및 입찰 참여자들의 시장 평가에 따라 결정될 것입니다.

다만, 위에 명시된 심각한 리스크와 제한 사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.